----夏磊：房地产对中国经济的贡献你都知道吗？//----

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中新经纬客户端10月23日电 题：《夏磊：房地产对中国经济的贡献你都知道吗？》

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作者 夏磊(恒大研究院常务副院长)

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房地产是拉动中国经济高增长的火车头

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20年来 ， 房地产作为中国经济发展火车头 ， 当之无愧 。 一是行业体量大 ， 对经济增长直接贡献高；二是产业链条长、关联行业多 ， 房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展 。 其中 ， 房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费 ， 既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业；也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业 。

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中新经纬资料图

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房地产提供的土地出让金和税收收入 ， 有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴 ， 帮助中国制造业在过去20年的国际竞争中脱颖而出 ， 为国家创造大量外汇收入 ， 使出口成为拉动经济发展的重要马车 。 2012至2018年 ， 全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2% ， 而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6% 。 1998-2018年 ， 全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至485万公里、13.2万公里 。

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房地产是最重要的货币创造媒介之一 ， 推动信用扩张和经济发展 。 第一 ， 中国金融体系以间接融资为主 ， 房地产资产质量高、价值稳定 ， 作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件 。 2018年末 ， 上市银行贷款余额中抵押贷款占比42% ， 其中四大国有银行为45% 。 抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中 ， 房地产占比高达76.4% 。 第二 ， 在快速工业化、城镇化阶段 ， 大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎 。 房地产项目投资金额高、单体规模大 ， 需要信贷支持 。 2018年房地产开发贷占金融机构贷款余额9.5% ， 支撑起相当于全社会固定资产投资18.6%的房地产开发投资 。 第三 ， 在住房市场化国家 ， 住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段 ， 是居民部门的主要负债 ， 也是金融机构的重要资产投向 。 以美国、日本和德国为例 ， 2017年居民住房贷款占总负债的比重分别为67.4%、64.5%和72.4% ， 占金融机构贷款余额的比重分别为24.1%、24.5%和39.8% 。 2018年中国居民住房贷款余额占居民总负债的56.4% ， 占金融机构贷款余额的18.9% ， 均低于发达国家水平 。

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房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源

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1994年分税制改革后 ， 事权下沉、财权上移 ， 地方政府财政压力加大 ， 房地产为地方政府筹集稳定的财政收入 。

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房地产相关税收是地方政府的重要税收收入 。 与房地产相关的税种主要有11个 ， 其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收 。 随着房地产市场迅速发展 ， 房地产相关税收规模持续扩大 。 2017年房地产行业贡献地税1.3万亿 ， 2018年5项房地产专项税共1.8万亿元 ， 分别占当年地方本级税收收入的19%、23.7% 。

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土地出让金是地方政府最重要的预算外收入 ， 也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入 。 通过房地产 ， 地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值 。 1998年 ， 土地出让金规模507.7亿元 ， 占地方本级财政收入的10.2%；2018年土地出让金规模增长至6.5万亿元 ， 占地方本级财政收入的比例提升至66.5% 。

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土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源 。 房地产发展带来的巨额土地增值红利 ， 让地方政府的土地资产大幅增值 ， 成为重要的信贷抵押物 。 以自然资源部监测的84个城市为例 ， 15年底土地融资余额达11.3万亿元 。