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房地产是快速城镇化的发动机

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改革开放以来 ， 中国城镇化进程进入快速发展时期 。 1978-2018年 ， 城镇人口由1.7亿人增长至8.3亿人 ， 40年间增长3.8倍；1981-2017年 ， 全国城市建成区面积由7438平方公里增长至56225平方公里 ， 增长6.6倍 。

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房地产为城市发展提供启动资金 。 对于尚处起步和快速扩张期的城市 ， 除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府公共服务 ， 更亟需大规模建设道路交通、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施 ， 传统预算内收入难以提供充足资金 。 1999-2018年 ， 全国地方本级一般公共预算支出合计148.5万亿元 ， 而地方本级一般公共预算收入仅82.7万亿元 。 土地出让收入成为地方政府启动城市建设的重要财源 ， 1999-2018年 ， 全国土地出让收入合计43万亿元 ， 覆盖地方本级一般公共预算支出的29% 。

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房地产帮助农转非人口在城镇安居乐业 。 一是为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平 。 2018年农民工总人数2.9亿人 ， 其中建筑业从业占比18.6%；建筑业月平均工资4209元 ， 比农民工整体水平高13.1% 。 随着物管服务、房产中介、长租公寓等劳动力密集型细分领域快速发展 ， 房地产将承接更多的农业剩余劳动力就业转移 。 二是为大量新增城镇人口提供住房 。 1998-2018年 ， 中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程 ， 城镇化率年均提升1.3个百分点 ， 城镇常住人口年均增加2000万人 。 房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房 ， 不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题 ， 还有效满足了快速城镇化产生的新增住房需求 。 1995年全国城镇存量住房面积尚且仅66.8亿平 ， 2018年大幅提升至276亿平 。

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房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平 。 一是改善城市面貌 。 多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩 。 棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌 ， 但资金需求大、协调难度高 ， 需要房企支持 。 二是减轻政府统一规划和建设的压力 ， 土地出让后除道路外的部分都可由房企完成 。 商业性房地产项目开发 ， 往往还需要在红线内建设园林绿化、学校医院、社区商业等相关配套设施 。 三是推动新区建设和发展 ， 加速城市扩张 。 政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验 ， 打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区 。

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房地产是提高居民居住品质实现消费升级的有力保障

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房改是一次供给侧改革 ， 大幅提高了住房供给效率 ， 激发了老百姓对居住品质的追求 ， 展现出崭新的生活方式 。

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房改有效提高居民住房条件 。 一是家庭住房面积增加 。 城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米 ， 增长1.1倍 ， 年复合增幅3.8% 。 二是楼房占比提高 ， 平房占比下降 。 2000-2015年 ， 全国平房住户占比由63.1%降至38.7% ， 年均下降1.6个百分点 。 三是住房设施明显改善 。 2000-2015年 ， 城镇家庭中拥有独立厨房的住户占比由84.7%升至92.4% ， 年均提升0.5个百分点 ， 拥有独立抽水厕所的住户占比由42.1%升至74.2% ， 年均提升2.1个百分点 。

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房地产推动居民住房消费实现了多层次升级 。 一是购房观念升级 。 1998年前买公房 ， 解决“有房住”的问题 ， 此时消费者的观念是有房就行 ， 多数公房没有成熟规范的小区 。 1998年后买带小区的商品房 ， 实现对便民化居住服务的需求 。 物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟 。 进入21世纪购买品质住宅 ， 对园林绿化、建材品质、一体化装修等提出高要求 ， 追求更有视野的生活理念 ， 实现“住好房” 。 二是消费区域升级 。 城市间由低能级城市到高能级城市升级 ， 由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级；城市内由老区旧宅到新区新房升级 。 三是消费品牌升级 。 购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中 。 2009-2018年 ， TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分别增至12.6%、26.9%和 37.4% 。 凭借品牌溢价、精装交房、智能家居、优质物业等优势 ， 品质住宅占据主流 。 以精装修为例 ， 90年代末首次在广州、上海等城市出现 ， 2018年全国全装修渗透率提升至23%以上 ， 一线城市则提升至56% 。