----房租5年不准涨！就这样霸道……//----

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文 | 白羊

前两天 ， 笔者在文章中指出 ， 房子是事关国人安居乐居的民生资产 。
对此 ， 有读者在后台留言到 ， 房子叫商品房 ， 就是商品 ， 并让笔者好好想想“什么是商品？”

不错 ， 我国的大部分房子确实是叫商品房 ， 若从市场经济学理论的角度 ， 房子确实是可交易的商品 ， 其价格和租金的涨跌都应该由市场的无形之手来决定 。 但 ， 现实和理论素来是两码事 ， 若扣着黑板经济学教授的那些理论去治国 ， 就太图样图森破了 ， 用我们老祖宗的话说 ， “书生误国” 。

事实上 ， 出于社会稳定和民生的需要 ， 即使那些崇尚市场经济的国家 ， 在用有形之手干预房价和租金上 ， 其手段之蛮横和赤裸 ， 和中国比起来 ， 可谓是有过之而无不及 ， 比如德国 。 据环球时报消息称 ， 日前德国首都柏林市政府已做出决定 ， 禁止房东未来5年内涨房租 。

这手段是不是 ， 比之前深圳推出限制租金涨跌幅（每年不超过5%）的稳租金商品房租赁试点项目 ， 狠多了？据说 ， 不仅五年内“冻结”房租 ， 禁止涨价 ， 柏林市政府还设定了租金天花板 ， 即每月每平方米租金最高不得突破9.80欧元 。 对于习惯了上有政策、下有对策的国人 ， 相信此刻会下意识的冒出一个疑问：房东要是不守规则 ， 私下涨租或强行撵人 ， 怎么办？

为此 ， 柏林市政府规定 ， 对于违反租金限价规定者 ， 将会被罚最高50万欧元可见 ， 房东违规成本是相当高的 ， 稍不慎一套房就罚没了 ， 政府压根儿不怕你不守规则 ， 贪心那三瓜俩枣 。 而且房东若无正当理由强行解约 ， 在德国是犯法的 。 同时 ， 为了防止房东将空置房屋挪作他用 ， 以寻求高收益 ， 进一步制造租赁房源稀缺 ， 柏林市政府还特地打了补丁 ， 规定不能擅自将家庭空余住房用作度假房 。

至于所谓的空置 ， 赚增值收益 ， 就更不要想了 。 德国早就有规定 ， 对于空置房屋征税 ， 而出租房屋则可以减免税收 ， 而且德国房价长期增长缓慢 ， 靠房价上涨、赚资本所得并不划算 ， 而交易环节也会有重税等着你 。 这不是明显在侵犯房东权益、违背市场原则么？

对 ， 德国柏林就是这么有尿性 。 而且有形之手伸的比中国还长、还赤裸 。 深圳限租金涨幅还仅限于国企控制的房源 ， 柏林则直接瞄准所有私人房源 。 显然德国并没有纯粹地从市场经济角度 ， 把房子当做一个普通商品去考虑 ， 而是一个事关社会和谐稳定、国民生计和幸福的民生资产 。

正是基于这样的一个治国理念 ， 使得德国楼市成为全球主要经济体中“奇葩”的一个 。 事实上 ， 我们今天看多房价的很多看似正当的理由 ， 在德国身上都是失效的 。 比如基于天然的投资属性 ， 房子是跑赢通胀 ， 保值增值的最佳投资品；租房结婚过日子不现实 ， 买房结婚才是正道；当地经济强劲 ， 房价就会后劲儿足 。

1970-2017年 ， 德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8% ， 而同期德国CPI年均增速2.4% 。 既是说 ， 过去50年间 ， 德国不仅实现了低通胀、高增长的奇迹 ， 关键是房价涨幅居然连低通胀都没跑过 。 中国炒房大军 ， 要是生活在德国 ， 估计绝大多数都将死无葬身之地 。

同期 ， 英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍 ， 年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5% 。 房价多头们动不动就拿美英法的例子说事 ， 来为房价上涨背书 ， 但德国显然在告诉我们 ， 凡事都是有例外的 。 更值得一提的是 ， 时至今日 ， 德国住房自有率仅有45% ， 比香港还低 。

而正处在娶妻生子、成家立业阶段的30-40岁的德国人 ， 住房自有率更是只有可怜的27% 。 换言之 ， 大部分租房过日子的德国人 ， 并没有因没买房而陷入焦虑 ， 也没有赚了钱就去买房投资 ， 靠房子实现资产的保值增值 。 如德国居民房贷占GDP比重仅36% ， 居民负债占GDP仅53% ， 居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平 。 一面是引以为傲的经济 ， 一面是长期稳定的房价和租金 ， 这种看似矛盾的奇迹 。