背后原因有很多 ， 其中德国政府对炒房行为的严厉打击 ， 及对租客利益的细致保护 ， 功不可没 。 如房产交易环节征收重税 。 据统计 ， 在德国买卖一次房产 ， 各项税费算下来 ， 交易成本可达10%甚至更高 ， 而且对交易获利部分还要征收差价盈利所得税 ， 只有转让前用于长期出租或自住的住房 ， 才予免征 。 即使使用环节 ， 多套房也要征税 ， 增加居民占用多套住房的成本 ， 引导居民不超额占用住房 ， 进而减少住房空置 ， 德国住房空置率只有3.2% 。

（再看看我们 ， 贷款购买的房屋中40%空置）同时 ， 土地税实际税率低 ， 鼓励居民长期持有 。 对租房者的保护更是无微不至 ， 如享受公共服务和租金补贴；设置租约保障 ， 房东解约要理由；对租金涨幅设限 ， 租金3年内涨幅不得超过20%、住房供给严峻的特殊区域不得超过15% 。

房东目标租金过高将面临高额罚款和长期监禁处罚 。 柏林此次新政 ， 可以说是 ， 德国现有租金限价政策的升级版 。 一打一拉 ， 使得租房成为德国特有的主流 ， 全国55%人口租房住 ， 而柏林、汉堡等大城市更高达80% 。 不管是55% ， 还是80% ， 在德国政府营造的楼市环境下 ， 显然德国人都没有太把房子当回事 。

另一只手（无形之手） ， 德国政府也没有忽视 ， 二战以来 ， 德国户套比由0.57提高到1.02 ， 人均住房面积达46.5平 。 如今德国人并不缺房 。 当然 ， 近年来德国发生了一些新的情况 ， 如默克尔的难民政策 ， 使得德国短期内凭增了一百万多万难民（总人口增加约250万人） 。 而近十年 ， 德国又比预期少建了100万套住房 。 使得德国楼市短暂失衡 ， 又因为德国楼市以租赁为主 ， 具体就体现在租金价格的上涨 。

如德国联邦统计局最新报告显示 ， 德国超过一半家庭支付的房租 ， 超过其家庭纯收入的1/3 。 而按德国政府的标准 ， 住房支出占收入的15-20%为合理水平 。 房租的大幅上涨 ， 引发民众上街抗议 。 进而促使柏林市政府 ， 做出上述禁止房东未来5年内涨房租的决定 。 动用有形之手强行干预市场 ， 这本是我们最擅长干的 ， 也是西方所不齿的 ， 但在事关民生的房子上 ， 德国偏偏就做了 ， 而且比我们还霸道、决绝 。 复盘德国楼市 ， 对我们的触动不可谓不大；柏林租房新政 ， 对中国及地方管理者的触动不可谓不大 。 对面临高房价和租金上涨压力 ， 北上广深及强二线城市 ， 会拿出德国柏林的勇气么？不妨拭目以待 。