新加坡前总理李光耀曾说李嘉诚没有制造一件营销世界的商品 。 “他投资地产 ， 收购港口、超级市场、电讯公司 ， 全靠和垄断结盟 。 十分成功 ， 然而他不过是顺市而行 ， 什么行业当红便进入该市场” 。 这说明李光耀认为 ， 李嘉诚作为商人很成功 ， 但是否对社会有贡献以及创造性 ， 则持怀疑态度 。

到如今 ， 香港已成为一座被房地产高度绑架的城市 。 房地产行业数据显示 ， 房地产行业本身占香港GDP的比重大约为5% ， 而房地产相关行业的投资与消费占香港GDP比重一度超过30% 。

此外 ， 香港政府收入严重依赖于土地交易和房地产相关税收 ， 这一占比在2016年达到32% ， 其中土地出让金占财政收入22% ， 持有环节税收约占5% ， 交易环节印花税占3% 。

可以说 ， 李嘉诚一班人是香港高房价的受益者 ， 但香港的高房价是否是李嘉诚带来的？

“房价上涨等不会由单纯某个地产商所决定 ， 无论从社会稳定还是客观事实的角度看 ， 批判李嘉诚本身也不合适 ， 这个时候更应该理性看待当前香港住房制度 ， 不能一味以批判来解决问题 。 ”财经评论员严跃进向大白新闻表示 。

中远集团创办人施永清曾说 ， 香港地产商的地都是以真金白银买回来的 ， 并无“霸”的成分；若有人想靠人多势众 ， 声大夹恶 ， 以低于市场价的方式 ， 获得土地上的权益 ， 这才叫霸权 。 把问题简单化、把矛头指向地产商 ， 这并非对症下药 。

严跃进说 ， 香港作为大都市 ， 其房价上涨和其他大都市是有共性的 ， 这一点来说 ， 其本身和社会制度、文化等没有必然的关联 。 换而言之 ， 大都市往往都要经历楼价过高的问题 ， 关键就在于是否具有较为合理的住房保障体系 。 实际上 ， 供地偏少、人口较多等都会引起供求关系的紧张 。

根据《2019年全球住房可负担性调查报告》 ， 香港房价收入比达20.9倍 ， 全球第一 。 而全国最新数据显示 ， 深圳市房价收入比接近30倍 ， 意味着一个家庭30年的工资收入 ， 才能买套房 。

探究供需关系紧张的原因 ， 才是根本 。 香港住房问题的核心症结 ， 在于土地 。

香港的“高房价之困”源起何因？首先是因为人口急剧增长产生了巨大的住房需求 。 自二战结束之后 ， 人口由60万增长到700多万 ， 增长了10倍 。

住房需求居高不下 ， 而政府土地供给长期不足 。 1985-2017财年 ， 政府累计出让土地779万平米(年均23.59万平米) ， 其中住宅用地556万平米(年均16.84万平米)；同期 ， 香港年末人口增长198万(从1984年末的543万增长到2017年末的741万) ， 人均增加土地供应2.81平米 。

出于重视生态保护、维护楼市发展等考虑 ， 香港政府先是于在1985年实施土地限售计划 ， 强制规定每年土地供应只限50公顷（含住宅、工业等多种用途） ， 后于2004-2010年采用勾地方式减少土地出让；此外 ， 香港总面积约为1100平方公里 ， 但可以开发利用的土地还不到30% ， 许多农地和郊野都受到政府保护不予开发 。

在住房问题上 ， 香港也作出过许多努力 。 1997年 ， 董建华上任之初提出《八万五计划》 ， 提出每年兴建公屋和私营住房不少于八万五千套 ， 10年内让香港七成家庭能自购住房 。 不过 ， 在八万五计划刚刚实施不久后 ， 由泰国爆发的亚洲金融危机便席卷香港 。 香港楼市陷入到急速下跌的通道中 ， 导致许多人成为负资产 ， 群众抗议房价下跌 ， 这一计划被迫中止 。

此后 ， 梁振英执政时期 ， 也将解决市民住房问题当作首要任务 ， 提出要加速修建公屋；林郑月娥上台后 ， 提出填海造岛的“明日大屿”计划 ， 不过这些计划因种种原因搁浅 。

有业内人士认为 ， 香港许多房产拥有者在地产商鼓动下 ， 反对政府大力建公屋的计划 ， 导致开发越来越少 ， 房价越来越高 ， 香港市民无力负担 。

随着住房问题的迫切性 ， 去年年底 ， 香港发布《长远房屋策略》 ， 决定未来10年 ， 香港公私营房屋新供应比例定为7:3 ， 但事实上 ， 政府能觅得的土地 ， 仍不足以支撑这一目标 。