----冯仑：住宅的「消费升级」//----

----冯仑：住宅的「消费升级」//----

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封面图｜《都挺好》

大家都很关注住房市场的未来会往哪儿走 。 我也经常被人问到这个问题 。 我觉得是这样的：举个例子来说 ， 小孩不知道怎么活 ， 会去看大人 ， 看别人的人生经验 ， 然后照着走 ， 大体上不会错 。 当然了 ， 小孩不能去模仿狮子的成长道路 ， 他得先找到同类 ， 照着人的道路比划 ， 找到比他年长的人过去的经验 ， 然后规划自己的未来 。 所以说 ， 每个小孩的未来都在他爷爷的意识里 。 这个小孩要长大成人 ， 甚至变成别的小孩模仿的「老爷爷」 ， 得先把比自己年长的这些人的经验搞清楚 。

我们要把中国房地产的走势搞清楚 ， 也应该先看一看别人的历史 。

中国的房地产 ， 尤其是住宅市场 ， 发展的时间相对短暂 。 1998 年 ， 我们取消了福利分房 ， 靠市场来解决住房问题 。 这之后 ， 住宅市场才蓬勃发展起来 。

过去的 20 年 ， 虽然中国的人口从 12 亿增长到 13 亿 ， 人均住房面积却由几平米增长到现在的将近 40 平米 。 一方面 ， 这是一个巨大的成就 。 另一方面 ， 和欧美一些国家的房地产市场相比 ， 我们发展的时间短 ， 市场也没有人家成熟 。 所以 ， 这些国家怎么来解决住房问题 ， 对我们来说有参考价值 。

大体上 ， 更成熟的房地产市场中 ， 有这样一个规律：在人均 GDP8000 美金以前 ， 特别是在 2000 到 8000 美金之间 ， 住宅市场中 ， 新房是最主要的 ， 是市场的主要供应部分 。 同时 ， 房价、地价、资产价格每年都涨 8% 到 10% ， 多的时候涨幅能达到 15% ， 这是一个共性 。

美国在二战以后的 20 年里是这样 ， 欧洲在二战以后的 20 年里是这样 ， 中国在过去 20 年里也是这样的 ， 这很有意思 。 在人均 GDP 处于 2000 到 8000 美金之间的这个阶段 ， 住宅价格涨得挺快 。

这也是过去一两年有很多人去东南亚 ， 比如泰国、柬埔寨投资房地产的原因 。 东南亚国家现在的人均 GDP 就处在那个阶段 ， 所以只要没有意外 ， 未来 10 年、20 年 ， 他们的房价也会按照这样的规律上涨 。

人均 GDP 快速增长的阶段房价也快速上涨

为什么会有这样的规律呢？与住宅的消费升级有关 。 大体上 ， 消费升级有五个阶段 。

第一个阶段 ， 有和没有的消费 。 我们称之为功能性消费 。 比如说 ， 一进屋 ， 家里连一个板凳都没有 ， 那买一张板凳 ， 这叫满足了功能性消费 。 能坐 ， 但是肯定不舒服 。

第二个阶段 ， 把板凳换成沙发 ， 今天多数中国家庭都有沙发 ， 板凳越来越少了 。 沙发涵盖了板凳的功能 ， 也能坐 ， 同时更舒服了 。 这叫舒适型消费的升级 。

第三个阶段 ， 从舒适型消费升级到美感型消费 。 沙发要找好看 ， 是中式的、欧式的 ， 还是仿古的？得找自己觉得好看的 。

第四个阶段 ， 由美感型消费升级到态度消费、价值观消费 。 不仅要好看 ， 还有独特的偏好 。 我喜欢什么 ， 不喜欢什么 ， 有一套价值观 。 甚至不一定要好看 ， 比如要用环保的材料来做的 ， 这叫价值观消费 。 或者把几个旧沙发重新改 ， 废物利用 ， 这叫价值观 ， 「我就喜欢那样 ， 这是我的态度 。 」

第五个阶段 ， 再往上 ， 叫收藏、投资和消费结合在一起 。 比如买一幅齐白石的画挂家里 ， 是消费、是投资、也是收藏 。