《私人订制》丨想法在变化 ， 消费也在升级

住宅方面也有消费升级 。

人均 GDP 处于 2000 到 8000 美金之间时 ， 对住宅的消费主要是功能性消费 。 就是要实现从无到有 。 在这个阶段 ， 购房是刚需 ， 房价每年都在上涨 。 这个阶段的末期 ， 基本上能实现「户均一套房」的要求 。

过去 20 年 ， 大家买房很赚钱就是这个原因 。 很多时候 ， 钱赚不是努力的结果 ， 而是运气 。 很多人因为身在中国的大城市 ， 又刚好有钱买了房 ， 在房价快速上涨的阶段实现了资产增值 。

如果你身在中国的山区旮旯里 ， 那这些也跟你无关 。 所以 ， 这个阶段可以说是住宅发展的黄金时期 ， 也是国民财富增长最快的时候 ， 也是所有有房的人感觉到最幸福的时刻 。

天下没有不散的筵席 ， 也不可能每一天都是蜜月 。 人均 GDP 超过 8000 美金之后 ， 就要由蜜月转回到过日子 。 我们对住宅的消费 ， 也基本上进入到了舒适型消费 。

这就不仅要「户均一套房」 ， 还要能做到「人均能住一间房」 ， 孩子一间、老人一间 ， 甚至保姆一间 。 能实现「住得下 ， 分得开」 。 也就是说 ， 大家各自睡觉 ， 不干扰别人 。

《小欢喜》丨住得舒服更重要

人均 GDP 达到 8000 美金以后 ， 会有大量的改善型购房 ， 首次改善、二次改善 ， 都属于舒适型消费 。 改善型为主的消费变成主要的消费 。 这时候 ， 整体上来说新房的供应量在减少 ， 新房的销售越来越慢 ， 而二手房的资产价格会越来越高 。

我们中国有些地产商跑到纽约、旧金山去盖新房 ， 一个项目三四百套房卖3年都没卖完 。 为什么？就是因为美国人均 GDP 6 万美金 ， 都是存量市场 。 现在 ， 大家在北京买房 ， 也越来越能接受买二手房 ， 现在北京大概交易 6 套二手房才有 1 套新房成交 ， 而 10 年前没有人能接受 ， 都要买新房 。 原因就是人均 GDP 进入到 8000 美金之后 ， 舒适型消费成为了主要的消费 ， 房子旧的不一定就不好 ， 关键要舒服 ， 要满足需要 。 当然 ， 这也意味着房价上涨的速度会越来越缓慢了 。

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主编｜王滔   编审｜陈润江   顾问｜王淑琪