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中国人今天已经不缺房子了 ， 主要体现在两个方面 。 一是从全国的“户房”数量来看 。 户均达到了1.1套房 ， 房数已经超过了户数 。

二是从人均居住面积上看 。 城镇人均居住面积从1998年的8.7平方 ， 提高到2018年的39平方；农村人均居住面积更是达到了47.3平方 ， 基本上已经解决了房子的居住问题 。 潘石屹指出 ， 这个数字与发达国家处于同一水平 。

但是 ， 为何经济学家夏磊却说：“2019-2030年 ， 全国自住房需求年均11.7亿平 ， 超过2013年全国商品住房销售面积11.6亿平 。 ” 。 按照1套房100平方计算 ， 11.7亿平就是1170万套房 。 年均1170套房 ， 这并不是一个小数目 。

其实 ， 这并不难理解 ， 就像中介大佬左晖说的那样 ， 我们并不缺房子 ， 但是核心问题在于 ， 房子的分布不够均匀 。 我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布 ， 实际差异是非常巨大的 。 用8个字概括就是“人地分离 ， 供求错配” 。

正如那些说自己缺房的人 ， 手里面并不是没有房 ， 只不过这些房子位于农村或县城 ， 不在自己工作的城市而已 。 这就导致了一边是空置房 ， “房等人”；一边是需求者 ， “人等房” ， 这就是人地分离的现象 。

至于供需错配 ， 三四线以下城市感触是最深的 。 一个朋友向我描述过这样的场景 ， 他说我们县城大概有30万人口 ， 老城区基本上满足了住房的需求 ， 但是从3年前开始又建了一个新城区 ， 比老城区还要大 。

新城区的房子几乎没有多少人居住 ， 后来老城进行棚户区改造 ， 并实行货币化安置 ， 给钱不给房子 。 拿到钱的人 ， 迅速进入楼市 ， 到新城区买房 ， 大都是好几套地买 ， 房价也随之水涨船高 。 但是 ， 实际上新城区入住率并不高 ， 是相当地低 ， 一个小区几乎没有多少人 。 这就是供需错配 。

在“人地分离 ， 供需错配”的情况之下 ， 未来楼市会有价无市 ， 无人问津呢？还是会争相抢购 ， 节节攀升呢？有二个方面的变化不可忽视 。

一方面是都市圈的形成 ， 分流了人口 。 人往高处走 ， 水往低处流 ， 这是颠扑不破的真理 。 人口向大城市流动 ， 就没有停止过 。 不过 ， 以前只集中于北上广深等城市 ， 但现在流向的范围变广了 ， 向珠江三角洲、长江三角洲和京津环渤海等等城市群流动 ， 由点分散到面 ， 分流了人口 。

2018年 ， 大城市的人口增长比较平稳 ， 并没有过度集中 ， 都在50万之下 。 深圳和广州人口增长超过40万；西安和杭州人口增长超过30万；成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万；宁波人口增长超过19万 。

人地分离的趋势并没有放缓 ， 但是却更加多元化 。 两种结果也呼之欲出：一是小城市的“房等人”的情况不会改变 ， 房价再想更进一步几乎不再可能；二是人口分流后 ， 不再过度集中 ， 大城市房价上升空间也有限 ， 特别是水分比较多的区域 ， “停涨”将是一种必然 。

另一方面是房地产的作用已经发生变化 。 一件事物随着时代的不同 ， 作用也会变得不同 ， 房地产也是如此 。 有人说“房地产是最大的实体经济” ， 这句话放在过去并没有错 。 那时房子不仅是刚性需求 ， 而且还能带动一批下游产业 。 买了房子后会装修 ， 需要各类建材 ， 还需要添加电视、冰箱、洗衣机等用品 。