----房地产市场营销的概念可以从狭义和广义两个方面表述//----

----房地产市场营销的概念可以从狭义和广义两个方面表述//----

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房地产市场营销的概念可以从狭义和广义两个方面表述 。 狭义的概念是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消费者或用户手中的活动 。 广义的概念则是从指房地产开发企业或代理商为了实现经营目标 ， 对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划和执行过程 。

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分 ， 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支 ， 房地产市场营销与其他市场营销一样 ， 也是个人和集体通过一系列的活动 ， 特别是某些创造性的活动 ， 同别的个人和集体交换产品和价值 ， 以实现其经营目的的一种社会过程 。 可见 ， 房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点 ， 企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求 ， 以获取一定的利润的一种商务活动 。 因此 ， 市场营销的一般原理及其策略也能在房地产领域得到很好的运用 。 即房地产市场营销是通过房地产市场交换 ， 满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程 。 从上面的概念中 ， 我们可以看到房地产市场营销蕴涵着以下几层含义 。

（一）房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求

明确了企业应以需求为导向 ， 以市场为导向 ， 取代计划经济体制下的以企业为导向 ， 以生产为导向的观念 ， 需求变被动为主动 ， 成为左右房地产开发企业一切生产经营活动的出发点 ， 企业只有通过市场了解消费者对房地产商品和劳务的需求 ， 并且通过开发适时地满足他们的需求 。

（二）作为市场营销目的的需求 ， 既包括现实需求也包括潜在需求

现实需求是已经存在的市场需求 ， 它表现为消费者既有欲望又具有一定购买力 ， 并通过实际购买行为来满足需求 ， 形成现实市场；潜在需求是指消费者对市场上现实不存在的产品或劳务的强烈需求 。 随着科学技术的发展和人们消费水平的提高 ， 潜在需求的层次和内容将不断变化 ， 善于发现和了解市场的潜在需求是房地产营销的重要任务 ， 也是企业的机会所在 。 一个有战略眼光的经营者不仅应该积极满足消费者现实的需求 ， 实现商品交换 ， 更应该着眼于潜在需求 ， 针对需求的紧迫性结合企业的条件 ， 果断决策 ， 锐意开发新产品 ， 并积极引导消费者购买使用新产品 ， 将顾客的潜在需求转化为现实需求 。

（三）房地产市场营销的中心是实现商品的交换 ， 完成销售活动

因此企业的一切营销活动、营销策略必须紧紧围绕交换展开 ， 通过交换的顺利进行实现企业产品的价值、再生产的良性循环 。

（四）房地产市场营销的手段是开展综合性的营销活动即整体营销

整体营销要求企业既进行外部市场营销 ， 又进行内部市场营销 。 在外部营销上应尽量把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致 ， 实现最佳的营销组合 ， 以达到综合最优的效果 。 同时企业内部其他部门均应在增进企业整体利益的前提下积极配合营销部门争取顾客 ， 很好地服务于顾客 ， 强化全局营销意识 ， 提高全员营销素质 ， 以实现整体营销 。