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20年前 ， 在房改的23号文中 ， 出现了一句话：“促使住宅业成为新的经济增长点” 。

20年后 ， 很多经历了那个年代的人 ， 都在后悔没有听这句话 。

从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机 ， 到下游的家电、家具、家纺、装潢 ， 再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业 ， 靠房地产生活的群体越来越多 。

经济学家任泽平总结了几个数据 ， 足以看出房地产的财富效应有多凶猛 。

1998-2018年 ， 全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至485万公里、13.2万公里 ， 20年时间 ， 公路里程增加了4倍 ， 铁路里程翻倍 。

这样的成就 ， 足以令我们感到骄傲和自豪 。

房地产的涨势更直观一些 。 2012至2018年 ， 全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2% ， 而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6% 。

6年时间 ， 楼面价接近翻倍 ， 加上开发商的建安费用、营销费用 ， 终端房价的涨幅只会多不会少 。

假如你手里攥了一堆房子 ， 这些年做梦都能乐开了花 。

但是 ， 未来10年 ， 情况会不会发生变化？对普通家庭来说 ， 手里的房子“越多越好”还是“越少越好”？

我们可以从以下几个角度展开分析 。

第一 ， 房地产还能不能作为“经济增长点”？

这个话题有点大 ， 国海证券宏观分析师樊磊在10月30日发了篇研报 ， 很有针对性 。

樊磊指出 ， 如果2030年中国人均居住面积达到日本的水平 ， 按照2017年底中国住宅存量约286亿平计算 ， 住房销售面积可能会以每年3%左右的水平趋势性下行 。

如果同时考虑居民部门杠杆率的瓶颈 ， 新房销售均价每年上升的幅度 ， 不能高于新房面积下行的速度 。

说白一点 ， 如果未来10年房价年均涨幅高于3% ， 那不买房的人会越来越多 ， 这会导致房地产销售面积每年都会跌4%或者5% 。

也就是说 ， 如果不想看到居民杠杆率突破70% ， 房屋供应过剩 ， 房地产投资对经济增长的贡献可能会“由正转负” 。

专家认为 ， 2020年就是发生这一转折的关键年份 ， 目前 ， 房地产投资的趋势增速在10%左右 ， 而销售额的同比增速却是0 ， 投到房地产里的钱虽然还在增长 ， 可是购房者已经不太敢买房子了 。

终端销售一旦出问题 ， 回款收不上来 ， 房地产相关的各行各业都得受影响 。

因此 ， 未来10年 ， 房地产地位依然最重要 ， 但新的增长点不会是楼市 ， 从这个角度来说 ， 家庭的房产配置 ， 并非是越多越好 ， 够住即可 。

第二 ， 新的“增长点”在哪里？

海通证券经济学家姜超在前段时间说 ， 以往每一次的经济回升 ， 要么靠房地产、要么靠基建 。 但这一次的企稳改善与以往大不相同 。

原因有四：1.大规模减税降费；2.LPR降低企业利率；3.以人为本的新型城镇化；4.消费税的改变 。

税费的改变不用多说 ， 相信大部分人都已经感受到了变化 ， 而央行在今年8月份改革了贷款利率报价机制LPR ， LPR利率引入了中小银行参与竞争 ， 有效的降低了贷款利率 。

从9月、10月的LPR变化来看 ， 1年期LPR出现了实实在在的下降 ， 跟房贷利率挂钩的5年期LPR依然纹丝不动 ， 资金都是逐利的 ， 工厂、实体经济、制造业、商品流通的融资成本持续下降 ， 会有越来越多的人投身实业 。