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按2019年6月30日为止97621家租户计算 ， 青客公寓每租出一间房即亏损3821元 。 当然 ， 与2018年每间房亏损5469元相比 ， 亏损幅度有所收窄 ， 但离营收平衡还很遥远 。

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在连续亏损的前提下 ， 青客不得不放慢了它的扩张速度 。

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青客公寓成立运营的第一年（截至2012年12月31日） ， 其可供出租的房间数为940间 ， 且全部位于上海；截至2018年12月31日 ， 其运营覆盖的6座城市共有91234间房间 ， 复合年增长率为114.4% 。

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这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓 。 截至2019年6月30日 ， 青客公寓披露供给97621间房 ， 增长率仅为7% ， 扩张乏力 。

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青客也意识到扩张将会带来亏损 ， 其在招股书中称 ， 将继续花费大量资金扩大公寓网络 ， 我们发展业务的支出可能会比预期的花费更高 ， 并且我们可能无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用 ， 因此我们可能会蒙受重大损失 。

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截至2018年12月31日 ， 青客与房东的平均租赁合同签约期间为63.3个月 ， 是中国主要的分散式长期公寓租赁运营商中最长的 。 但截至2019年6月30日 ， 其中11.8％的合同将在2020财年年底到期 ， 即将面临租金重新谈判 ， 可能造成新一波租金上涨 。

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同时 ， 租客流动性指标相当弱 。 截至2019年6月30日的9个月中 ， 青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月 ， 其中68.3%的合同期间等于或长于12个月 。 不过 ， 在同一时期内 ， 47.3%的租户在合同到期前就已退租 ， 只有5.1%的租户选择了续租 。

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低于一年的平均租期 ， 近半的租客提前退租 ， 个位数的续租率 ， 长租公寓第一股着实有些尴尬 。

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02 资不抵债 ， 造血能力不足

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青客公寓此次选择流血上市 ， 其背后的巨大资金压力不言而喻 。

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招股书显示 ， 截至2019年6月30日 ， 青客的现金及现金等价物和限制性现金合计4.50亿元 ， 按照2018财年亏损近5亿的数据来看 ， 青客公寓账上的资金恐怕不够再支撑一年 。 另外 ， 截至2019年6月30日 ， 青客公寓总资产20.3亿 ， 负债却高达27亿 ， 股东赤字总额为19.71亿元 ， 已出现“资不抵债”的情况 。

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这也暴露出青客成本居高不下和造血能力不足的问题 。

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和其他长租公寓运营商一样 ， 青客公寓做的还是“二房东”的生意 ， 其商业模式为赚取房租差 。

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招股书显示 ， 2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月 ， 青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6% 。 上述期间 ， 青客公寓的平均月租金（打折后）分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20% 。

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青客公寓获得的折扣后租金差占比

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截至2019年6月30日 ， 单间折扣后月租金差额约为215元 。 考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本 ， 其利润空间并不大 。

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同样的时间段内 ， 其每个房间的平均装修成本分别为20069元、19783元以及14747元 ， 即使这一成本在逐渐下降 ， 但对于单间月租金只有千元的青客来说 ， 无疑是巨大的经营压力 。 若结合公司营销支出、维护支出以及空置率的情况 ， 收回装修成本的周期或将更长 。

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长租公寓的装修成本几乎占到总成本的17% ， 极大地考验企业的现金流 。 2018年8月 ， 青客公寓引入了融资租赁模式 ， 与一家国有银行拥有的租赁服务公司合作 ， 进行公寓的采购和装修 。

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青客公寓将装修过的房源连同家具出售给融资租赁公司 ， 在五年内分期向租赁服务公司付款 ， 到期后再返租 。 截至2019年6月30日 ， 青客已通过此次合作对24.1％的公寓进行了翻新 。 合作为青客提供了资金 ， 在一定程度上减轻了压力 ， 但这仍然是借款模式 ， 存在一定风险 。

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为了缓解高装修成本和高空置率的问题 ， 刚装修完就挂出去出租的“甲醛房”不时出现在投诉平台 。 一名租客发帖称 ， 2019年8月31日 ， 其承租青客公寓旗下杭州市萧山区某房间后 ， 皮肤开始过敏 ， 并出现过敏性鼻炎等问题 ， 要求青客工作人员上门检测 ， 发现该房间甲醛超标4倍 ， 但至今未收到退款 。