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同时 ， 在一座城市扩张的初期 ， 平台可能会继续产生前期装修成本以及其他运营成本和费用 ， 而不会产生相应的净收入 。

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例如 ， 在2018财年 ， 青客在包括杭州、武汉和南京在内的多个城市大幅扩张 ， 前期市场研究和测试产生了大量的前期费用 ， 运营前支出占净收入的比例从2017财年的3.8%到2018财年的13.2% 。

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再说到造血能力 ， 同多数分散式长租公寓企业一样 ， 青客公寓的营收来自租赁及增值服务 。 其中 ， 租赁是主要收入来源 ， 分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3% 。

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据招股书显示 ， 2017财年和2018财年 ， 青客公寓的租金收入（打折后）分别为5.09亿元、7.97亿元 ， 截至2019年6月30日的前9个月 ， 青客公寓的租金收入为7.93亿元 。

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由于过于依赖租金收入 ， 如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户 ， 或者房间空置期比预期长 ， 可能会给经营业绩带来不利影响 。

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营收方式过于单一 ， 青客也在试图扩展自己的增值服务 ， 例如基于会员的新零售平台Qingke Select 。 青客的增值服务收入所占的百分比从2017财年的2.6％增长到如今的11.7％ ， 依旧有很大的增长空间 。

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03 被指“不办租房贷款就涨租金”

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提到长租公寓行业 ， “租金贷”是一个逃不开的话题 。

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“租金贷”是指租客在与长租公寓企业签下租约时 ， 与该企业合作的金融机构签订贷款合约 ， 由该金融机构替租客支付全年房租 ， 租客向该金融机构按月还租房贷款 。 但业内的常见操作方式是 ， 长租公寓一次性得到全部租金后 ， 会利用资金进行扩张 ， 签订更多房源从而扩大市场 。

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青客公寓在招股书中称 ， 平台鼓励租户向金融机构借款 ， 然后使用分期付款来预付租金 。 预付半年租金可享受5％的折扣 ， 预付全年租金可享受10％的折扣 ， 同时借款的利息也由青客公寓承担 。

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2017财年、2018财年、截至2019年6月30日的9个月 ， 青客租金分期付款的利息已经达到0.41亿元、0.74亿元和0.54亿元 。

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截至2019年6月30日 ， 青客与11家金融机构合作提供分期付款的“租金贷” ， 合约期通常为26个月 ， 65.2%的青客公寓租客采用了租金贷 ， 未偿还本金8.726亿元 。

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其实早在2018年9月 ， 上海市住建委、市房管局会同相关部门 ， 就租金贷款问题成立多个检查组 ， 检查并约谈了包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业 ， 重点询问有关租金贷情况 。 2019年的3·15期间 ， 青客房租难退、收费不透明等问题再次被曝光 。

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从2016年9月开始 ， 青客公寓依次与上海华瑞银行、陆家嘴国际信托公司、招商银行达成贷款协议 。 2017年6月19日 ， 青客公寓与上海翔梓金融信息服务有限公司达成融资服务协议 ， 由后者向青客推荐个人投资者 ， 循环授信额度为8000元 ， 年化利率水平为10% 。

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值得注意的是 ， 上海翔梓金融信息服务有限公司是上海的一家P2P平台 ， 其旗下的魔房宝平台为 “存量物业租约收益权金融平台” 。 上海市公安局奉贤分局于2019年7月23日发布关于“魔房宝”的案件侦办情况通报 。 目前该平台已被冻结 ， 平台实际控制人凌某已被逮捕 。

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通过“租金贷”高速扩张 ， 也导致平台被曝乱象多发 ， 青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台 ， 累计已收到近千条投诉 。 有租客称 ， “青客公寓以不办租房贷款就涨租金为由 ， 强行办理了两年的网商银行租房贷款 ， 住满一年可以无责任退房 。 但租户在搬走后依旧没有退网商银行的租房贷款 ， 影响个人征信 。 ”

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“简单来说 ， 租金贷相当于利用杠杆 ， 玩起来的最大风险就是一旦企业资金链断裂导致爆雷 ， 租客房子不能住 ， 钱还要继续交 。 ”某业内人士告诉燃财经 。

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美凯龙爱家总裁、创始合伙人冯全林称 ， 长租公寓的玩家有一个核心的平衡点要解决：拿的房少 ， 市占率就少 ， 影响力小就没法形成有规模效应的供应链优势 。 一旦拿得多了 ， 出租率又无法保障 ， 就得打折降价做促销 ， 成本无法保障运营就会跟不上 ， 造成甲醛房等社会话题 ， 以及原始承诺与实际交付无法兑现等一系列连锁反应 。