从趋势来看 ， “工改工”项目增量较大 ， 2018 年达42个 。 “工改综合”项目（公寓等类住宅）整体呈下降趋势 ， 2018 年仅13个 。 工改居是最难的 ， 2018年仅3个 。
所以现在深圳很多搞旧改的开发商都转战东莞去了 ， 因为东莞还不太限制工改综合的产品 ， 利润空间更大 。 总结一下 ， 通过旧改 ， 再加上清理闲置土地 ， 以及能把光明、坪山、大棚、还有深汕合作区这样本来新增供地就多的区域挖掘出来 ， 甚至还有西部填海 ， 30平方公里的土地 ， 还是能够解决的 。 当然 ， 这30平方公里 ， 也不是一下子全供出来 ， 要按照供地计划、招商进程 ， 逐步释放出来 。

还有一个非常重要的现象 ， 樱桃要给大家讲一下 ， 前海写字楼的空置率高达50%到60% ， 整个深圳写字楼的空置率高达20%；沙井、光明等地 ， 工业园区空置量也很大 。 为什么深圳还要供应这么大体量的工业用地呢？本质上 ， 前海那些写字楼 ， 都是房地产的产物 。 现代服务业哪用得了那么多写字楼啊？再说 ， 相聚前海100多公里的珠海横琴新区、广州南沙新区 ， 不到100公里的东莞滨海湾新区 ， 也都有大量的写字楼 。 写字楼已经严重过剩了！所以 ， 未来写字楼还得继续空置下去 。 外围工业园区空置 ， 主要是传统产业 ， 有的转移到内地了、东南亚了 ， 有的干脆不干了 。 因为 ， 不赚钱 ， 人工、房租都很贵 ， 索性就告老还乡 ， 或者炒楼去了 。 但这些与现在深圳要供应的30平方公里的土地 ， 是完全不同的 。 这30平方公里 ， 要完全用在实体产业上面 。 具体来说 ， 要重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向 。 这是一个重大的思路上变化 ， 深圳不再过分强调要发展金融、互联网等虚头巴脑的东西 。 过去经验看 ， 这些很大程度上是资本市场炒作 ， 泡沫虚高 。 长期发展下去 ， 可能会走上类似美国、香港的空心化问题 。 特朗普现在想要制造业重返美国 ， 喊了几年也没把制造业喊回去 。 实体产业、强大的制造业基础 ， 才是安身立命之根本 。 所以 ， 深圳未来的战略就是回归制造业、回归实体工业 。

深圳大量推出产业用地的同时 ， 也有一个让人担心的问题 ， 今天我们业内都在讨论这个 。 深圳到2035年就170万套房子的增量 ， 40%给商品房 ， 相当于68万套商品房 ， 2018-2035 ， 18年 ， 也就是每年3.78万套商品房 ， 但其中只有70%可以销售 ， 30%作为长租 ， 也就是说最终每年可售商品房只有不到2.6万套 。 虽然短期我觉得深圳的房价真的已经是透支了 ， 但因为供需矛盾长期存在 ， 不从源头上解决商品房的供给问题 ， 从长远来看 ， 这给商品房价格上涨是不是又留下了隐患呢？我想不明白 ， 既然增加产业用地可以想办法解决 ， 那住宅用地怎么就解决不了呢？光明那些用来种菜的农场在一线城市是不是浪费了？光明现在住宅都卖到五六万了 。 商品房为什么就不能多增加一点供给量呢？虽然说人才房、安居房等保障房有一百万套 ， 但其中享有完整产权是需要很长很长时间 ， 这个跟商品房还是有明显区别 。 目前北京的共有产权房据说推出5万套就有3万套卖不出去 ， 因为永远不能上市流通 ， 且地段偏远 ， 配套不好没人要 。