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西安 ， 上涨11.3% ， 因为上涨明显最后西安不得不推出外地人需要5年社保的限购政策 。

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在年初 ， 如果你用100万资金买入这三个城市的房产 ， 到9月就升值了12-19万 。 如果再结合3成首付也就是3.3倍杠杆 ， 那就意味着升值了40-63万 ， 回报率高达40%以上 。

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相反 ， 在我预测的房价下跌名单里 。 福州、贵阳下跌最为厉害 ， 在一手市场最为明显 。 福州一手房下跌8.9% ， 贵阳下跌7.5% 。 如果年初你是买了福州这种下跌明显的城市 ， 100万就相当于亏损8.9万 ， 3成首付就亏损近30万 。

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而且一年下来再加上贷款的利息成本5%以上的点数呢？所以 ， 实际上年初买了那些下跌明显的城市 ， 一年下来亏损近15%个点 ， 是很多白领一年的工资呀 。

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同样100万 ， 在苏州买房 ， 升值19万 ， 而在福州买房却8万9 ， 一来一去 ， 就是28万的差距 。 如果加上3成首付的杠杆 ， 那就是92万的差距 。 所以大家可以看到 ， 哪怕是2019这个相比16、17年楼市要更平淡的1年 ， 买房选对和选错城市 ， 买房选对和选错时机 ， 投资回报也是天差地别呀 。

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当然 ， 谁都无法精确的预测楼市的最高点和最低点 ， 但是通过系统研究一个城市背后一系列的数据：房屋新开工面积、库存去化周期、过去半年的房价成交量、该城市居民负债率等等……..大概率能够分析出一个城市一年下来的趋势 ， 一定程度的避开一些价格处于高位的城市和时间 ， 也能给我们省下不少首付 。

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以上这一点 ， 仅仅是我在19年跨年演讲对部分城市房价涨跌的一个验证 ， 我在演讲中给到大家的预判还有很多 ， 包括有：19年是开发商以价换量的1年 。 的确 ， 相比18年楼市的火热 ， 今年很多城市的新房价格打折非常明显 ， 广州有楼盘直接降1万 ， 融创在各地的项目几乎都在打折 。

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预测还包括：19年是中小房企倒闭潮 ， 果不其然 ， 今年截止当前房企倒闭400家的新闻在网上传得沸沸扬扬 。

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还有包括今年的一系列限购的松绑、系列降准和变相降息的预测等等 。 今年的跨年演讲 ， 我还会继续对2020年的城市涨跌和整体市场做一些预测 ， 给大家明年买房提供一些思路参考 。

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此刻 ， 大家最关注的问题一定是：明年的楼市又会怎样呢？

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从整体到局部 ， 楼市走势到底如何

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（1）全国楼市情势如何？

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要看明年楼市如何 ， 我们先立足19的楼市大局来看 。 19年楼市可以用六个字来概括：严调控、稳楼市 。 具体是怎样的情况呢 ， 我结合一些数据来让大家更清楚地了解 。

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政策上 ， 房住不炒仍然是主基调 ， 7月份国家层面还发出了一个重磅声音：“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 打破了很多人对房价跌了国家又会去刺激它的幻想 。

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2019年可以说是房地产政策发布最密集的1年 ， 前三个季度房地产调控415次 ， 平均每个工作日有2次以上的房地产调控 ， 密集程度刷新了历史记录 ， 比18年385次还高 。

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有个非常明显的特点是 ， 谁出头治理谁 ， 你看像苏州、西安 ， 因为年初房价上涨厉害 ， 马上就迎来了史上最强调控 。 而谁需要谁就可以放松调控 ， 今年限购松绑的地方也不少 ， 具体的城市一会会给大家讲到 。

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市场成交量上 ， 体现了稳中带衰落趋势 。 19年前三季度 ， 商品房销售面积119178万平 ， 同比去年的119312万平微跌 。 跌幅虽小 ， 却释放了重要的信号 。

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从2015年 ， 这一波火热不止、成交量连年上涨的趋势终于算是缓了下来 。 楼市冷暖土先知 ， 在土地成交上反映得更明显 ， 前三季度土地成交面积为15454万平 ， 同比下跌20% 。

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成交量同比下跌 ， 土地拍卖面积也同比下跌了？大家最关心的问题来了 ， 那最终房价时如何呢？很遗憾的告诉大家 ， 房价却是坚挺涨了上去 。 前三季度全国房价均价达到9354元/平 ， 而18年均价是8736元/平 ， 上涨了7% 。