----如何未雨绸缪 ， 确保2020房产升值？//----

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一年一年过得飞快 ， 眼看又快到11月中旬了 ， 寒意渐浓 ， 很多北方城市已经开始了试供暖 ， 年底越来越近了 。 面对众多城市的众多楼盘 ， 很多人可能会头脑空白不知如何选择 。 春江水暖鸭先知 ， 风口某些地方确实有 。 站长这次从城市发展、人口、房价等众多指标免费分析（网上大都是收费的） 。 已经上车的人也可以了解一下自己的房子未来会不会升值 。

房价未来可能上涨

国家统计局数据显示 ， 2019年1-9月 ， 全国房地产开发投资98008亿元 ， 同比增长10.5% ， 增速与1-8月持平 。 其中 ， 住宅投资72146亿元 ， 同比增长14.9% ， 增速持平 。 但值得注意的是 ， 今年以来 ， 房地产投资增速总体上呈现出下降趋势 。

房地产投资下降 ， 说明供给减少 。 今年9月末 ， 中国商品住宅库存已经回落到2012年的水平 ， 库存实际上已经大幅下降 。 如果未来供给持续下降 ， 那未来房价上涨就是大概率事件 。

房地产发展空间

今年可以说是国内楼市的一个重要转折点 ， 国内房地产已经经历了高速发展的黄金十年 ， 现在市场已经十分成熟 。 今年房地产行业规模大概是16万亿左右 。

政策收紧 ， 确实压制了房价过快上涨 。 但换个角度来看 ， 恰恰是因为这些政策延缓了中国房地产市场供需缺口的弥合 ， 客观上也避免了房地产市场过早出现过度供应的问题 ， 延长了我国房地产市场长期可持续发展的时间和空间 。

而从房地产需求看 ， 现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77% ， 远远低于发达国家80%的平均水平 ， 根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》 ， 2030年我国城镇化率将达到70% 。

预计今后5-10年城镇人口仍会以每年2000万人左右的速度增加 ， 因城镇化而产生的住房需求依然具有可持续性 。

即使结婚率降低 ， 人口增速逐渐放缓 ， 未来10年因人口增长和进一步城镇化而形成的房地产需求依然会非常强劲（保守估计 ， 中国的城镇化率在今后10年至少可以再增加12个百分点 ， 达到71% ， 即增加1.7亿城镇居民） 。

与此同时 ， 尽管中国经济已从高速增长转为中速增长 ， 但名义GDP增长率近年来依然维持在6%-9%之间 ， 城镇居民人均可支配收入的成长维持在7%-8%之间 。 即便未来10年名义GDP和收入增速进一步下降 ， 估计年均增速可维持在5%左右 。 这意味着 ， 因收入成长带来的改善性需求也还有长足的发展空间 。

城镇居民人均住房面积稳步提升 ， 到2016年已达36.6平方米 ， 开始由“有房住”向“住好房”转变 。 而二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化 ， 带动了年均3%-5%的存量改善需求 。

数据来源：美联储圣路易斯分行

作为参考 ， 我们可以看看房地产市场已经发展了近百年的美国 。 作为一个拥有3.3亿人口、人均GDP接近6万美元、城镇化率达到82%的经济体 ， 虽然在过去20年里经历了一场大幅度的房地产市场调整（2006-2011年） ， 但美国的房价依然展现出长期上涨的趋势 。