在2018年 ， 中骏集团在北京新增天瑞宸章住宅项目 ， 拿地成本为33.65亿元 ， 拿地面积为5.89万平方米；在上海新增家乐坊商业项目 ， 拿地成本为10.31亿元 ， 拿地面积为9.83万平方米 。 两地合计拿地成本占比仅为11.29% ， 合计拿地面积占比仅为1.75% 。

从近三个半年度的数据来看 ， 中骏集团的一线城市签约销售金额占比持续下滑 。 其中 ， 2017年上半年为48.36%、2018年上半年为18.60%、今年上半年则为17.43% 。 随着在一线城市的成交额大幅缩水 ， 对中骏集团千亿销售目标的实现预期可能会产生意想不到的冲击 。

第二年偿债压力骤增

随着规模的扩张 ， 中骏集团迫切需要资金支持 ， 而外部融资则成为其资金的主要来源 。

据图3显示 ， 中骏集团调整后的资产负债率呈现上升趋势 ， 于今年6月末达到76% 。 值得注意的是 ， 截至6月30日 ， 中骏集团的负债总额超过千亿 ， 达到1044.44亿元 ， 较年初的793.51亿元增加250.93亿元 ， 增幅为31.62% 。

为了冲击千亿目标 ， 中骏集团在2017年开始加大拿地的力度 。 在2017年－2019年上半年 ， 中骏集团的土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米、2901万平方米 ， 对应的资产负债率也一路上扬 。

然而 ， 在调整后的资产负债率不断上升的同时 ， 净负债率则在2016年达到顶峰（80.15%）之后出现了下滑 ， 一直降至2018年的60.37% 。 显然 ， 中骏集团的净负债率与土储大增出现了一定程度的背离 。

标准排名发现 ， 导致背离的原因是中骏集团所有者权益的不断增加致使净负债率出现了下滑 。 据年报显示 ， 中骏集团在2018年末的“有息负债-货币资金”为133.65亿元 ， 较年初增长12.49%；2018年末的股东权益为221.39亿元 ， 较年初增长33.71% ， 股东权益的大幅增长使得净负债率下降 。

在股东权益中 ， 2018年末的非控股权益为59.57亿元 ， 较年初增长75.23% 。 由此可知 ， 非控股权益的大幅增长使得中骏集团的净负债率大幅下滑 。 非控股权益的增长主要是中骏集团通过合营公司及联营公司开发项目导致的 。 数据显示 ， 从2014年至今年上半年中骏集团通过合营公司及联营公司取得的合同销售金额在销售金额中的占比分别为14.33%、15.42%、32.92%、22.02%、45.02%、54.37% 。

尽管大量的合作开发拉平了中骏集团的高负债率 ， 增加了报表的可看性 ， 但是其潜在的风险却不断增加 。

据半年报显示 ， 中骏集团分别于今年1月发行5亿美元两年期优先票据；于4月发行3.5亿美元五年期优先票据；于7月发行5亿美元2023年到期的优先票据 ， 所得款项大部分用于赎回明年7月到期的优先票据 。 此“借新还旧”之举只能延长中骏集团的债务期限 ， 并且加大了中期偿债压力 。

标准排名发现 ， 6月末中骏集团的现金短债比为2.56 ， 短期偿债能力较强 。 但仔细看来 ， 中骏集团在第二年内的偿债压力剧增 。

截至6月末 ， 中骏集团的有息负债为403.55亿元 ， 较年初增长21.05% 。 其中 ， 第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元 ， 较年初的87.69亿元增长120.06% ， 包括第二年需要偿还的银行及其他贷款为60.62亿元 ， 较年初的29.77亿元增长103.60%；第二年需要偿还的优先票据及境内债券为132.35亿元 ， 较年初的57.92亿元增长128.52% 。

短短半年后 ， 第二年到期债务就增加了105.28亿元 ， 中骏集团在第二年的偿债压力非常大 。 随着时间的推移 ， 尽管销售规模迅速增长 ， 但是中期偿债压力日益加大将会影响中骏集团的千亿征途 。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示 ， 中骏集团绿色信用指数71.1 ， 绿色信用等级BBB ， 排名行业第20位 ， 其能否在明年如约踏入千亿门槛仍然有待观察 。