第二、等额本金的这样一个规模利息的效应其实是发生在中后期的 ， 前期你省下的利息 ， 仅仅是因为你前期多还了本金 ， 这样做既痛苦又没有必要 。 而且我们从资金的机会成本上来讲 ， 你今天借钱往往是因为缺钱 ， 你不要告诉我 ， 你不缺钱 ， 你不缺钱是因为你还没有全力以赴 。 你今天既然是借钱投资了一个既能够自住又能够保值增值的一个优质资产 ， 当然前提是你一定要选好房、选对房 。 今天你缺钱的时候 ， 你的钱是更值钱的 。 大家想一想 ， 你在大学时代 ， 你的父母每个月给你生活费 ， 如果这个月多给你了一两百元 ， 你会觉得这个月很富有 ， 但当你每个月挣到了几万元的时候 ， 其实每个月多一两百块钱 ， 对你来讲感觉是不会那么大的 。 因此 ， 同样面值的钱在不同的情况下产生的效用是不一样的 ， 同样 ， 在你很风光的时候 ， 在你生意顺风顺水的时候 ， 几千块钱你可能不会太在意 ， 但是当你遇见了重大事故缺钱的时候 ， 可能几千块钱 ， 对于你来讲就是要命 ， 所以说 ， 当你今天为了去购房 ， 为了去投入一个好的资产 ， 非常缺钱的时候 ， 你就应该把债务更多的抛给未来 ， 等到你将来这个投资给了你极大的回报以后 ， 你有了很多的资产了以后 ， 那个时候其实钱对于你来讲效用是低的 ， 你已经有那么多钱了 ， 还在乎多承担一点利息吗？

第三 ， 不要太在意利息 ， 而要在意你的专业是否能够保证你的投资跑赢利息 。 如果你的投资能够跑赢利息 ， 就说明你借来的鸡生出了更多的蛋 ， 你真的能够获得借鸡生蛋的这样一个复合投资效应、倍增效应 ， 如果你借来的鸡生不了蛋 ， 或者说你的投资跑不赢利息 ， 那么只能说你的投资能力太弱 ， 或者说你的这笔投资是错误的 ， 不适合这样一个负债 。 你就不应该在不对的路上负债 。 总结一下就是前述大背景没有变化的话 ， 我们在等额本息还是等额本金当中 ， 我们应该尽量选择等额本息 ， 以压低我们前期还款的压力 ， 把更多的债务抛给未来 。 如果你懂了这些 ， 那么究竟是选择多少年期 ， 你也应该有了自己的答案 ， 就是选择你能够选择的最长的年限 。 如果你的前期投资时机选择合理、目标选择正确的话 ， 就能很快的基于这种杠杆效应而使你的资产倍增 。

最后 ， 再强调一点就是反对一切负债消费 。 在中国这样一个投机市场当中 ， 除了房地产是因其本身的大吨位 ， 再加上它在城市化的过程当中 ， 它在这种可控性带来被动公平性是可控的以外 ， 任何的投资市场在你还没有成为老司机之前 ， 我们都反对负债投资 ， 也就是说 ， 除了房贷是一个作为隐性福利的一笔 ， 我们应该去运用好的一个贷款以外 ， 其他的对于负债、负债消费、负债投资我都是反对的 。

灵活运用“拖贷”技巧 ， 获取倍增收益

房贷技巧很重要的一个问题：房贷偿还模式中是应该选择等额本金还是等额本息呢？如果你真正明白了的话 ， 那么相信你已经记住了这个结论：在这样一个全球低息和中国的实际负利率大背景的逻辑没有发生本质改变之前 ， 债权人是补贴债务人的 ， 我们要坚定地通过一个优质资产 ， 就是我们好的房子、对的房子坚定的站在债务人的一边去享受通货膨胀给我们带来的购买力剥削的补偿 。 因此 ， 我们应该尽可能的把房贷债务抛给未来 ， 在等额本金和等额本息当中选择等额本息 ， 在还款的期限当中 ， 选择你能够选择的的最长年限 ， 减轻现在我们的还款压力 ， 省出钱来做更加富有成效的投资 ， 甚至可以把省下来的钱用于个人消费 ， 带着你的孩子去见识世界也是一个非常有价值的事情 ， 不要在你最最黄金的年龄、最最需要钱的时候去做苦行僧 ， 等到你七老八十的时候 ， 省下来的那点利息 ， 基于这个不真实的、巨大的负利率通胀是完全没有效用的 。 当你明白这一点的时候 ， 就应该明白了我们在和开发商购房的过程当中 ， 我们究竟是应该早还房贷 ， 还是应该尽量的去拖贷？

现实中 ， 我们跟开发商去购买的新房在大多数情况下都是期房 ， 也就是说 ， 我们首先支付了购房款 ， 进入了房贷模式 ， 但是 ， 这个房子可能需要一两年 ， 长的话两三年 ， 甚至三年以后才能拿到手 。 无论是自住也好 ， 还是放租也好 ， 今天我们付出了资金代价 ， 但是我们拿到货的时候却是两三年以后 ， 这两三年其实是你的一个成本真空期 ， 在这个期房的两三年当中 ， 其实我们是纯的付出 ， 并没有收获 ， 或者说收获仅仅是浮于表面 ， 比如说市场好了、房价涨了 ， 你的收获是表现在账面上的 ， 因为你并没有实实在在的拿到这个产品 ， 所以我们在购买新房的时候 ， 其实应该是要尽可能多的去跟开发商进行拖贷款 。 对于很多非专业的初级人士来讲的话 ， 可能会非常急不可待的把所有的银行资料都提供完毕 ， 从而进入到了一个房贷的偿还模式当中 ， 好像感觉就是我早一点去还房贷 ， 就能够早一点把这个负债还清一样 。 但是 ， 你要静下来仔细想一想 ， 房贷往往是一个二三十年的历程 ， 基本上会经历到一个人一生当中最黄金的年龄 ， 所以你早几个月 ， 早一年还贷并不能影响到你这一生的还款计划 。 反而如果拖贷几个月 ， 甚至好的话拖一年 ， 它就能在你最缺钱的时候 ， 给你以最大的帮助 ， 你的资金效用、机会成本就能实现更大化 。 早还贷并不能够给你带来任何的好处 ， 因为还贷对你来说是纯的机会成本、纯的资金成本 ， 早还贷除了让你早早进入一个压力模式之中的话 ， 并不能给你带来任何的好处 。 而且在中国的这个房地产周期当中 ， 无论是主动的还是被动的 ， 你都不太会持有一个房子达二三十年 ， 还是那句话：哪怕是基于正常的一个不断的置换优化的话 ， 你持有一个房子的时间都不应该超过十年 。 因为基于十年之上的房产 ， 如果该地区也没有一个持续发展的资源为支撑的话 ， 它也可能会进入到一个自身折旧贬值的模式当中 。