----扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？//----

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原创出品 | 「创业最前线」旗下「子弹财经」

作者  | 谢媛媛

责编 | 林中

在买房遇冷、租房逐渐成为趋势的大背景下 ， 长租公寓一度被看作是风口上的行业 。

入局者将盈利的希望寄托于规模化效应 ， 但盲目追求覆盖率又让长租公寓服务商陷入泥潭：房屋高收低租、装修成本只增不降等问题使得企业大幅亏损 ， 同时带来了巨大的资金压力 。

行业在不断通过融资续命的同时 ， 还催生出“租金贷”等问题 。 为了解困 ， 服务商只能通过上市寻求资金 。

近期 ， 青客和蛋壳相继赴美IPO ， 但问题在于 ， 上市真能帮助长租公寓改写命运吗？

扩张催生租金倒挂

除去传统中介 ， 长租公寓被分为房企系公寓、集中式公寓和分散式公寓 。

而分散式公寓运营商由于入局早、拓展方式更灵活（分散在各个小区） ， 是目前开业规模最大的分支 。 此次上市的蛋壳和青客就属于分散式公寓 。

这类长租公寓服务商的营收来源基本都分为两方面：一是扮演“二手房东”的角色 。 业务流程主要是从房东处租赁房屋 ， 改造成标准化房间后再出租给有租房需求的客户 ， 赚取租金利差 。 二是收取服务费 。

2018年 ， 蛋壳公寓取得“租金+服务费”总收入为26.75亿元 ， 而青客公寓由于规模不及蛋壳 ， 2018财年（2017年9月-2018年9月）营业收入仅为7.97亿元 。 当然 ， 两者之间相差了30万套房源 。

蛋壳的扩张要比青客猛烈很多 。 截至2019年9月30日 ， 该公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都等13地市场 ， 共运营房源超过40万间 ， 2015年底至2018年底三年年复合增长率达360% 。

相比之下 ， 青客的推进速度要缓慢一些 。 截至2019年6月 ， 青客公寓在北京、上海等地共拥有10万套房源 。 从2012年至2018年复合增长率为114.4% 。

规模的扩张也加剧了长租公寓租金倒挂的问题 。 无论是蛋壳还是青客 ， 在营收增长的同时 ， 公司亏损的问题也越来越大 。

蛋壳公寓招股书显示 ， 2017年 ， 蛋壳公寓净亏损2.72亿元 ， 2018年净亏损13.69亿元 ， 2019年前9个月净亏损25.16亿元 。 与蛋壳一样 ， 青客公寓也已经连续亏损三年 ， 累计亏损超11亿元 。