而造成这种情况的原因 ， 就在于长租公寓背后高昂的租金成本和一系列经营成本 。

财报数据显示 ， 2018年蛋壳租金成本为21.72亿元 ， 包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿 ， 合计占收入比重达145.7% 。 青客的租金成本为6.65亿元 ， 其他经营成本及费用为6.52亿元 ， 合计成本占比为165.2% 。

而为了进一步扩大市场占有率、获得定价权 ， 蛋壳、青客还在不断提高旗下运营房源数量 。 这意味着两大长租公寓服务商还需要引入大笔资金 。

根据招股书 ， 蛋壳和青客此次IPO募集到的资金用途都将拓展业务规模放在了首位 ， 其次是投资于技术方面和基础设施 。

价格战导致低利润

无论是市场需求还是政策导向 ， 长租公寓都被视为具有巨大的想象空间 。

艾瑞咨询报告显示 ， 2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元 ， 预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元 。 在国内的住房租赁大市场中 ， 长租公寓企业仍有巨大的增长空间 。

与此同时 ， 政策扶持也进一步推动了长租公寓的行业发展 。

2016年 ， 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布 ， 提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向 ， 健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系 。 ”而在第二年 ， 决策部门再次提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系 。

越来越多的玩家携资本大举涌入 ， 自如、蛋壳、魔方、城家等均有强大的资本方站台 。

就蛋壳而言 ， 成立仅4年已经经历了7轮融资 ， 明星机构纷至沓来 ， 包括战略投资者TigerGlobalManagement、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本 ， 融资金额约8.8亿人民币 。 就在本次提交招股书之前 ， 蛋壳刚刚完成了D轮1.9亿美元融资 ， 投资方为CMC资本和春华资本 。

但这仍不能满足长租公寓对资金的需求 。 仍以蛋壳为例 ， 自2017年开始 ， 蛋壳公寓前后共获得融资金额约达60多亿人民币 ， 三年下来亏损40亿左右 。

当前账面显示 ， 截至2019年9月30日 ， 蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币 ， 但其中1.9亿美元D轮融资是最近才完成的 。 也就是说 ， 在这之前蛋壳的账面现金流更少 。

值得一提的是 ， 房源成本过高并非完全归结于外部市场因素 。 对于大部分长租公寓来说 ， 其构建的商业逻辑是先广泛撒网 ， 在市场占有率上下功夫 。

当房源扩张达到一定程度 ， 就可以实现规模化盈利 ， 甚至具有定价权 。 而为了抢占房源 ， 各平台之间采取了激烈的价格战 。

我爱我家原副总裁胡景晖在2018年曾发表言论称 ， 为了扩大规模 ， 长租公寓服务商以高于市场正常价格20%到40%的幅度争抢房源 。

成本被进一步推高 ， 但收入却没能跟上步伐 。 据克而瑞研究数据 ， 长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4% ， 现金流回正周期至少在6年以上 ， 属于微利型行业 。

自如CEO熊林也曾公开表示 ， 长租公寓大多是靠低利润、大规模来运营的 。

直到目前 ， 蛋壳、青客这些急速扩张的平台 ， 距离产生规模效应仍很遥远 ， 但两家平台的租金成本还在不断上涨 。

这种状况之下 ， 平台还能维持多久呢？目前青客已经运营7年 ， 蛋壳也有4年 。

也有不少平台觉得希望渺茫选择退出 。 据21世纪经济报道 ， 今年朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务 ， 万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张 。

此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商和服务商 ， 也开始收缩长租公寓业务 ， 比如我爱我家 。

截至今年6月 ， 我爱我家旗下的“相寓”在管房源共有29.24万套 ， 其中太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向 ， 主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模 ， 降低不良库存 。 截至今年6月30日 ， “相寓”全国平均出租率为94.7% ， 空置期为9.7天 。