爆雷引发严厉监管

部分平台的退出 ， 减轻了行业竞争的压力 ， 但长租公寓平台内部的资金链问题却越来越严重 。

从事房地产服务的房东东网站根据媒体公开信息统计 ， 截至目前 ， 全国出现严重经营问题的公寓已达38家 ， 其中有28家资金链断裂 。

尤其是今年下半年 ， 公寓爆雷数量骤增 ， 杭州鼎家公寓、上海爱公寓、苏州乐栈公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂 。

在扩张的压力下 ， 过分依赖“租金贷”融资已经是行业内的普遍现象 。 长租公寓通过租金让利等方式 ， 引导租客使用消费贷分期付房租 ， 一次收回全年租金 。

这样做的好处是 ， 平台在扣除按期向房主付出的房租后 ， 可以积攒下很大一部分资金用于规模扩张 。

对于追求规模快速扩张的平台来说 ， 这是一个重要的资金来源 。 但对于整个市场来说 ， 此举存在很大的隐患 。

一旦平台资金周转出现问题 ， 就会面临无法向房主续租的问题 ， 最后可能导致的结果就是平台跑路、房主收房 ， 而租客在没有房住的情况下还要支付消费贷款 。

潜在的风险日益暴露 ， 监管方开始出台相应措施 。

从2018年8月份开始 ， 北京、上海、浙江等多省市开始监管租金贷业务 ， 不少银行直接叫停了该业务 ， 导致长租公寓融资受阻 。 租户也在认识到“资金贷”的风险后 ， 在租赁的付款方式上变得保守 。

就蛋壳招股书来看 ， 在2017年、2018年和2019年前9个月 ， 蛋壳公寓共有91.3％、75.8％和67.9％用户使用租金贷 ， 呈明显的下降趋势 。

受爆雷、跑路事件的影响 ， 此前政策鼓励的住房租赁专项债券也随之遇冷 。

2018年 ， 在政策的推动下 ， 房企专项债券的申请迎来窗口期 ， 多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金 。

然而进入下半年 ， 情况急转直下 ， 房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止 ， 如花样年、中城联盟等企业的住房租赁专项公司债券均遭终止 。

值得注意的是 ， 在扩大规模的同时 ， 长租公寓运营商还需要关注空置率问题 。

房屋空置是造成长租公寓服务商亏损的又一原因 。 财报数据显示 ， 在截至2019年6月30日的9个月内 ， 青客的入住率从去年同期的91.7%下降至90.6%；在2017年、2018年以及2019年前9个月 ， 蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9% 。

一方面急需资金扩大市场份额 ， 另一方面几个重要的资金来源均受到阻碍 ， 上市看上去成了长租公寓续命的新希望 。 不过在二级市场 ， 缺乏好的商业化模式一样会被诟病 。

上市只能给平台带来一时的救援 ， 能不能获得市场的最终认可 ， 是蛋壳、青客等公司接下来要面对的挑战 。

文中配图来自：pexels ， 基于CC0协议 。