----最严禁令来了！再说一次 ， 千万不要乱买房子//----

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文|凯风

不是什么房子都能买 。

 过去20多年的房价上涨史 ， 让许多人产生一种似是而非的认知：以为只要是房子 ， 无论是商品住宅还是公寓 ， 无论办公楼还是商铺 ， 乃至小产权房甚至民居 ， 不仅能闭着眼买 ， 而且买了都能升值 。

然而 ， 现实却一再打脸 。

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最严公寓禁令来了 。  近日 ， 广东佛山发布新规：

除服务型公寓外 ， 禁止商业、办公用房以公寓进行销售 。 房屋规划用途应统一登记为“办公用房” ， 不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记 。 非住宅项目的用水、用电 ， 应按商业办公标准收费和管理 ， 不配置管道燃气设施、教育学位等 。

更具杀手锏的是 ， 佛山规定 ， 开发商在与购房人签订合同之前 ， 必须在展板前拍照存档 ， 照片要能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息 。

这意味着 ， 在佛山 ， 除了屈指可数用于商业类旅馆式公寓之外 ， 所有商业办公项目都不得改为公寓 。 没有学位 ， 没有燃气 ， 不能登记为类住宅性质的“公寓式办公” ， 而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传 ， 则要面临一系列惩罚 。

为何突然出台如此之严的公寓禁令？

这要从4个月前说起 。 今年8月 ， 央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”：将办公用房包装成公寓楼盘 ， 出售给购房者 ， 涉及约5800多名业主 。

对此 ， 央视直言不讳：挂羊头卖狗肉的事 ， 早晚都要穿帮 ， 在国家的法律法规面前 ， 再大的店 ， 也不能欺客！

正是在这种背景下 ， 佛山公寓遭到政策的强力狙击 。 这意味着 ， 以往打擦边球的玩法 ， 彻底行不通了 ， 公寓面临着越来越不确定的基本面 。

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不只是佛山 ， 国内已有多个城市祭出了公寓禁令 。

今年8月 ， 厦门出台公寓禁令 ， 严禁商办项目改造成为公寓类住宅 ， 所有商业用途的项目 ， 单套最小面积不得低于300平方米 ， 且不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道 。  这相当于彻底堵死了办公式公寓、酒店式公寓的漏洞 。

在佛山厦门之前 ， 从一线的北京上海 ， 到二线的杭州南京 ， 均已将公寓作为重点管控对象 。

这些政策的核心就是两条：一是商业办公用地不得擅自变更为居住用途 ， 二是商业办公单套最小面积不得低于300（或200）平方 ， 这就将小户型的公寓排除在外 。

广州也曾出台规定 ， 新建商业公寓只能出售给企业 ， 不得出让给个人 ， 后来虽有所放松 ， 但这一政策带来的影响不容小觑 。

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这一些政策再次说明 ， 公寓面临着越来越不确定的政策基本面 。

要知道 ， 公寓 ， 本来就只是一个约定俗成的说法 。 在我国的建设用地中 ， 根本就不存在“公寓用地”一说 ， 要么是居住用地 ， 要么是商业用地 ， 要么是工业用地 ， 要么是公共服务、物流仓储等用地 。

在许多人看来 ， 公寓与住宅 ， 只是有产权年限之分 ， 住宅70年 ， 公寓40年 。 其实不然 ， 比产权更关键的是 ， 公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起 ， 每一次政策调整 ， 都会成为楼市严控的牺牲品 。

简单来说 ， 商品住宅一般等级为“居住用地” ， 这是根正苗红的商品房 。 而办公楼、商铺和公寓 ， 则均从属于“商业性质” ， 均建设在商业办公用地之上 ， 从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等 。