换言之 ， 公寓虽然打着住房的名号 ， 但实质上仍旧是商业式的办公用房 。

过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑 ， 出让了大量的商业用地 ， 或强制要求住宅用地配备商业用地 ， 这就造成大量的商业库存挤压 ， 公寓就是这种背景下应运而生的 。

在楼市上行期或者政策处于宽松时期时 ， 公寓就是合法项目 ， 在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号 ， 而办公楼使用的则是“办公用房” 。

然而 ， 一旦楼市进入下行期或调控收紧时 ， 公寓就会成为首当其冲的牺牲品 。 这时候 ， 公寓式办公 ， 就是名副其实的“办公用房” ， 不能落户 ， 不能入学 ， 不能通水电煤气 ， 一句话 ， 不能用于居住 。

这就是所有问题的来源 。

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事实上 ， 公寓面临的问题不止于此 。  即便是合法合规的公寓 ， 在投资上同样面临着诸多陷阱 。

其一 ， 公寓一般属于商业地块 ， 土地使用权只有40年 ， 而住宅的土地使用权有70年之久 。  比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题 。 这方面 ， 住宅已经明确到期可自动续期 ， 大概率是免费续期 ， 而公寓却不会有这样的待遇 。

其二 ， 公寓的流动性远远不如住宅 ， 原因是变现成本过高 。 住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠 ， 而公寓则要承担全部税费 ， 整体税费成本高达10%-15%左右 ， 而住宅的税费成本只有2-5% 。

值得一提的是 ， 土地增值税正在进行立法 。 这里的土地增值税 ， 个人住宅具有豁免之权 ， 但公寓则要如数征收 。 换言之 ， 公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等 ， 还要缴纳土地增值税 。 （参阅《未来十年 ， 没有流动性的房子千万不要碰》）

其三 ， 公寓居住价值大打折扣 。 不说公摊面积公寓远远高过住宅 ， 对于住宅 ， 两梯六户、三梯九户已经是上限 ， 而公寓分割面积更小 ， 两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯 。

 其四 ， 公寓更便宜只是一种误区 。 公寓价格之所以低于住宅 ， 是因为土地成本相对较低 ， 土地使用年限相对较短 ， 且没有学位配套 ， 水电费用按照更高标准的商业处理 ， 且贷款年限远低于住宅 ， 实际成本一点都不低 。

许多人投资公寓的理由 ， 是公寓的租金回报率相对较高 。 的确如此 ， 一线城市住宅的租金回报率不足2% ， 而公寓却可以达到5%以上 ， 接近国际平均水平 。  但问题在于 ， 5%的年化回报并不高 ， 货币基金的无风险利率也有3%左右 。

更关键的是 ， 买房要的是房价上涨的收益 ， 而不是漫长的租金回报 ， 手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产 ， 不是什么好事 。

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越来越多的城市 ， 开始严控商住公寓 。

对于已经出台明确禁令的城市来说 ， 公寓项目能不碰则不能碰 。 即使政策松松紧紧 ， 今天严控 ， 明天可能又会放开 ， 但这也说明公寓面临极不稳定的政策环境 ， 在政策面前 ， 你根本没有豪赌的资本 。

即便从投资上来说 ， 商品住宅历来回报率都是最高的 ， 也是安全边际最高的 。 就在今年 ， 全国商品房销售面积几乎零增长 ， 只有住宅还在增长 ， 办公楼和商铺全部出现两位数的大跌 。

对于尚未出台明确禁令的城市来说 ， 公寓能否投资 ， 要看这些公寓是否合规 ， 政策是否清晰：是否可登记为“公寓式办公”这样目前仍算合规的性质 ， 登记为“办公用房”的 ， 则基本不能用于居住 ， 即便一开始可以混水摸鱼 ， 也存在某一天被集中整治的风险 。

总之一句话 ， 蒙眼买房的时代已经过去了 。