----最严禁令来了！再说一次 ， 不要乱买房子//----

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文|凯风 不是什么房子都能买 。 过去20多年的房价上涨史 ， 让许多人产生一种似是而非的认知： 以为只要是房子 ， 无论是商品住宅还是公寓 ， 无论办公楼还是商铺 ， 乃至小产权房甚至民居 ， 不仅能闭着眼买 ， 而且买了都能升值 。 然而 ， 现实却一再打脸 。 0 1 最严公寓禁令来了 。 近日 ， 广东佛山发布新规： 除服务型公寓外 ， 禁止商业、办公用房以公寓进行销售 。 房屋规划用途应统一登记为“办公用房” ， 不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记 。 非住宅项目的用水、用电 ， 应按商业办公标准收费和管理 ， 不配置管道燃气设施、教育学位等 。 更具杀手锏的是 ， 佛山规定 ， 开发商在与购房人签订合同之前 ， 必须在展板前拍照存档 ， 照片要能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息 。 这意味着 ， 在佛山 ， 除了屈指可数用于商业类旅馆式公寓之外 ， 所有商业办公项目都不得改为公寓 。 没有学位 ， 没有燃气 ， 不能登记为类住宅性质的“公寓式办公” ， 而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传 ， 则要面临一系列惩罚 。 为何突然出台如此之严的公寓禁令？ 这要从4个月前说起 。 今年8月 ， 央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”： 将办公用房包装成公寓楼盘 ， 出售给购房者 ， 涉及约5800多名业主 。 对此 ， 央视直言不讳： 挂羊头卖狗肉的事 ， 早晚都要穿帮 ， 在国家的法律法规面前 ， 再大的店 ， 也不能欺客！

正是在这种背景下 ， 佛山公寓遭到政策的强力狙击 。 这意味着 ， 以往打擦边球的玩法 ， 彻底行不通了 ， 公寓面临着越来越不确定的基本面 。 02 不只是佛山 ， 国内已有多个城市祭出了公寓禁令 。 今年8月 ， 厦门出台公寓禁令 ， 严禁商办项目改造成为公寓类住宅 ， 所有商业用途的项目 ， 单套最小面积不得低于300平方米 ， 且不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道 。 这相当于彻底堵死了办公式公寓、酒店式公寓的漏洞 。 在佛山厦门之前 ， 从一线的北京上海 ， 到二线的杭州南京 ， 均已将公寓作为重点管控对象 。 这些政策的核心就是两条：一是商业办公用地不得擅自变更为居住用途 ， 二是商业办公单套最小面积不得低于300（或200）平方 ， 这就将小户型的公寓排除在外 。 广州也曾出台规定 ， 新建商业公寓只能出售给企业 ， 不得出让给个人 ， 后来虽有所放松 ， 但这一政策带来的影响不容小觑 。 03 这一些政策再次说明 ， 公寓面临着越来越不确定的政策基本面 。 要知道 ， 公寓 ， 本来就只是一个约定俗成的说法 。 在我国的建设用地中 ， 根本就不存在“公寓用地”一说 ， 要么是居住用地 ， 要么是商业用地 ， 要么是工业用地 ， 要么是公共服务、物流仓储等用地 。 在许多人看来 ， 公寓与住宅 ， 只是有产权年限之分 ， 住宅70年 ， 公寓40年 。 其实不然 ， 比产权更关键的是 ， 公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起 ， 每一次政策调整 ， 都会成为楼市严控的牺牲品 。 简单来说 ， 商品住宅一般等级为“居住用地” ， 这是根正苗红的商品房 。 而办公楼、商铺和公寓 ， 则均从属于“商业性质” ， 均建设在商业办公用地之上 ， 从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等 。 换言之 ， 公寓虽然打着住房的名号 ， 但实质上仍旧是商业式的办公用房 。 过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑 ， 出让了大量的商业用地 ， 或强制要求住宅用地配备商业用地 ， 这就造成大量的商业库存挤压 ， 公寓就是这种背景下应运而生的 。 在楼市上行期或者政策处于宽松时期时 ， 公寓就是合法项目 ， 在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号 ， 而办公楼使用的则是“办公用房” 。 然而 ， 一旦楼市进入下行期或调控收紧时 ， 公寓就会成为首当其冲的牺牲品 。 这时候 ， 公寓式办公 ， 就是名副其实的“办公用房” ， 不能落户 ， 不能入学 ， 不能通水电煤气 ， 一句话 ， 不能用于居住 。 这就是所有问题的来源 。 04 事实上 ， 公寓面临的问题不止于此 。 即便是合法合规的公寓 ， 在投资上同样面临着诸多陷阱 。 其一 ， 公寓一般属于商业地块 ， 土地使用权只有40年 ， 而住宅的土地使用权有70年之久 。 比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题 。 这方面 ， 住宅已经明确到期可自动续期 ， 大概率是免费续期 ， 而公寓却不会有这样的待遇 。 其二 ， 公寓的流动性远远不如住宅 ， 原因是变现成本过高 。 住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠 ， 而公寓则要承担全部税费 ， 整体税费成本高达10%-15%左右 ， 而住宅的税费成本只有2-5% 。 值得一提的是 ， 土地增值税正在进行立法 。 这里的土地增值税 ， 个人住宅具有豁免之权 ， 但公寓则要如数征收 。 换言之 ， 公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等 ， 还要缴纳土地增值税 。 （ 参阅《 未来十年 ， 没有流动性的房子千万不要碰 》） 其三 ， 公寓居住价值大打折扣 。 不说公摊面积公寓远远高过住宅 ， 对于住宅 ， 两梯六户、三梯九户已经是上限 ， 而公寓分割面积更小 ， 两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯 。 其四 ， 公寓更便宜只是一种误区 。 公寓价格之所以低于住宅 ， 是因为土地成本相对较低 ， 土地使用年限相对较短 ， 且没有学位配套 ， 水电费用按照更高标准的商业处理 ， 且贷款年限远低于住宅 ， 实际成本一点都不低 。 许多人投资公寓的理由 ， 是公寓的租金回报率相对较高 。 的确如此 ， 一线城市住宅的租金回报率不足2% ， 而公寓却可以达到5%以上 ， 接近国际平均水平 。 但问题在于 ， 5%的年化回报并不高 ， 货币基金的无风险利率也有3%左右 。 更关键的是 ， 买房要的是房价上涨的收益 ， 而不是漫长的租金回报 ， 手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产 ， 不是什么好事 。 05 越来越多的城市 ， 开始严控商住公寓 。 对于已经出台明确禁令的城市来说 ， 公寓项目尽量不要碰 。 即使政策松松紧紧 ， 今天严控 ， 明天可能又会放开 ， 但这也说明公寓面临极不稳定的政策环境 ， 在政策面前 ， 你根本没有豪赌的资本 。 即便从投资上来说 ， 商品住宅历来回报率都是最高的 ， 也是安全边际最高的 。 就在今年 ， 全国商品房销售面积几乎零增长 ， 只有住宅还在增长 ， 办公楼和商铺全部出现两位数的大跌 。 对于尚未出台明确禁令的城市来说 ， 公寓能否投资 ， 要看这些公寓是否合规 ， 政策是否清晰 ：是否可登记为“公寓式办公”这样目前仍算合规的性质 ， 登记为“办公用房”的 ， 则基本不能用于居住 ， 即便一开始可以混水摸鱼 ， 也存在某一天被集中整治的风险 。 总之一句话 ， 蒙眼买房的时代已经过去了 。