----现在不买房 ， 3年后房子是便宜还是更贵？//----

----现在不买房 ， 3年后房子是便宜还是更贵？//----

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最近 ， 笔者接到一位粉丝朋友的来信 ， 谈到现在的房价都是被炒高的 ， 一些人可能没有住房需求 ， 但手中有一些资金 ， 仍然跟刚需去抢房子 ， 这样一来 ， 市场就会被畸形抬高 。 例如 ， 一个城市每年供应5万套住房 ， 实际住房需求只有5万套 ， 这样一来供需还算平衡 ， 房价就不可能涨到哪里去 。 但若出现没有住房需求的人也进入市场抢购房子 ， 即使这部分投资炒房的人只有3000人 ， 那么楼市就出现供不应求了 ， 势必会推高房价 。 这位粉丝建议 ， 呼吁大家现在不要买房 ， 那么 ， 要不了两年 ， 房价肯定应声下跌 。

这位粉丝朋友的说法有道理没？是有一定道理的 ， 有道理的是从经济学上的供需理论来分析问题 ， 说到底 ， 房价涨跌因住房供应与购房需求是否平衡问题所致 。 只要掐住需求端 ， 房子卖不出去 ， 房价自然会下跌 。 同样 ， 如果增加供应量 ， 也能达到这个效果 。 那么 ， 我们回过头来想想掐住需求端是否可行？现在之所以有不少买房投资的人 ， 归根结底还是因为目前没有可靠的投资收益渠道 ， 试想 ， 假如买股能有稳定可观的收益 ， 谁还会买房子？所以 ， 想让大家不做得利的事情 ， 确实不容易 。 此外 ， 除了货币因素外 ， 还有下面两个最关键的因素影响着房价 ， 如果你认为能改变 ， 那么说明房价就可能会跌！如果不能改变 ， 那么说明房价还会继续涨！

第一、城市化进程到底够了没？到2018年末 ， 我国常住人口城市化率是59.58% ， 户籍人口城市化率是43.37% 。 而发达国家城市化率基本都在80%以上 ， 比如德国、美国、澳大利亚等 。 而发展中国家大都在50%左右 ， 这也是我们作为发展中国家比较显著的特征之一 。 一般说来 ， 达到70%城市化率是初级发达国家指标 ， 这期间也是城市化速度最快的阶段 ， 也是住房需求最为猛烈阶段 。 而从70%到80%所需的时间就非常长 ， 买房需求减少 。

根据联合国报告显示 ， 到2030年 ， 中国城市人口将达到10.2亿人 ， 在2018年末8.3亿的基础上 ， 再增加1.9亿人 。 我们年均城市化率在1%多点 ， 差不多每年新增加城市人口1500万 ， 到2030年也就是12年*1500万=1.8亿 。 此外 ， 我们最近几年年均住房竣工量是10亿平米 ， 按照1套房子100平米算 ， 差不多每年住房供应量为1000万套 ， 对应1500万新增人口 ， 看似差不多了 ， 但是目前城市内部本身住房需求更新换代也比较快 。 许多老式住房都需要改善置换 ， 加之随着生活水平、收入水平提高 ， 老人独居带来的家庭小型化需求也比较大 。 这些叠加的住房需求 ， 势必会对新增的住房形成抢占效应 。 总体说来 ， 住房需求量在未来10多年里还会持续且保持较高水平 。

上面 ， 我们客观分析了住房需求 ， 但我们能人为把住房需求降下来吗？“国家不借钱” ， 换句话说 ， 就是不让买房人按揭贷款 。 表面上看似有几分道理 。 毕竟全款买房的土豪不会那么多 ， 住房需求降下来了 ， 房子没人买 ， 价格自然就跌下来了 ， 但实际上并不可行 。 国家设计住房按揭贷款的初衷是让购不起房的群体 ， 能够在银行的帮助下实现购房梦 ， 一边还着贷款 ， 一边能够早居住享受 。 说到底 ， 这是国家给老百姓的一项福利 。 何况国家不贷款也不符合经济发展规律 ， 世界上大多数国家也有住房贷款按揭制度 。

第二、土地是城市化基础 ， 人口进来了 ， 道路是不是要建设 ， 医疗、教育设施是不是要建设 ， 地铁是不是要建造 ， 企业进来了 ， 配套是不是要跟上 ， 还有城市绿化、环境净化等等 ， 都需要天文数字的资金 。 这些钱从哪里来？靠大幅增加企业税收吗？显然不太可能 。 在城市白热化的竞争中 ， 企业引进来都不容易 ， 难道想赶企业走？有时候 ， 不但不能加税 ， 而且还会减免或者补贴 。 通过这些年的实践证明 ， 土地收入是来钱最快、也是最直接的财政源泉 。 大家看到了在楼市调控严厉期的这两年 ， 2017年比2016年土地收入高 ， 2018年又比2017年大幅增加 。 面粉涨价了 ， 难道还指望面包降价？所以 ， 房价只会走高 。