----据说 ， 北京要调整非普住宅标准了？//----

----据说 ， 北京要调整非普住宅标准了？//----

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1最近深圳调整豪宅线的事情引起了极大的轰动：

2019年11月11日开始 ， 对于建筑面积144平米以下 ， 小区容积率高于1.0的住宅 ， 满两年免征增值税 。

深圳税务局上午刚刚官宣 ， 下午业主们就集体涨价 。 再叠加上前段时间的利好 ， 相关人士普遍认为：深圳很有可能要开启一轮普涨 。 其实 ， 要论起对“豪宅”的定义标准 ， 北京和深圳比起来 ， 真是有过之而无不及 。 凡是在北京买过房的朋友们都知道 ， 现在北京市场上很难找到普通住宅了 。 下面 ， 我们再来普及一下什么是普通住宅 ， 什么是非普住宅 。 北京市住建委发布的非普住宅标准是：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；2、单套建筑面积在140平方米以上；3、实际成交价格高于该区市场指导价；

注意 ， 以上3个标准 ， 只要满足其中任意一个 ， 即被认定为非普住宅 。 关于第三点的指导价 ， 这里再解释一下：2014年9月底 ， 官方对北京5环内、5-6环、6环外 ， 都有一个统一的市场指导价 。

▲图片来源：大伟看楼市大家只要稍微看一下这个价格 ， 就会发现 ， 这是十分不合理的 。 五环内单价不超39600元/㎡ ， 抱歉 ， 这样的房子笔者实在是找不到 。 反倒是总价不超468万这一项 ， 南三环、东三环等一些区域的老破小反而满足 。 同理 ， 5-6环、6环外也是这样的情况：要论单价 ， 符合标准的很少（除了个别限竞房和共有产权房） ， 若论总价 ， 可能一些老小区小面积的1-2居能满足 。 很多人都好奇这指导价为什么定的这么低 ， 上文中我们已经提到过了 ， 这是2014年9月底的标准 ， 一直沿用至今 。 众所周知 ， 北京房价在2016-2017年初历经了一轮暴涨 ， 涨幅在100-130%之间 ， 虽然如今经历了快三年的阴跌 ， 可降幅也只有15-30%而已 。 这也就是说 ， 从2014年到现在 ， 北京大部分区域的涨幅 ， 都在70%以上 。 以现在的价格标准来看 ， 很显然 ， 当初的指导价已经十分不合理了 。 既然如此 ， 有没有改动的可能性呢？2就在今年7月份 ， 有媒体还专门为这事儿咨询过北京住建委 ， 而住建委给出的回复如下：

您好 ， 来信收悉 ， 感谢您对我们工作的支持 。 现就您所提问题回复如下：相关政策咨询问题 ， 您也可以登录我委网站：www.bjjs.gov.cn查询 ， 我们愿竭诚为您提供方便、快捷的服务 。 您的来信对北京普通住宅标准调整提出了很好的意见建议 ， 我们高度重视 ， 已同财政、税务等部门进行了认真研究 ， 下一步 ， 将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求 ， 认真做好相关工作 。 感谢您对北京住房工作的关心 。

从字面来看 ， 全是官话 ， 但可以肯定的是 ， 住建委和财政部、税务等部门进行了研究 ， 至于最后的答案是怎样的、调还是不调 ， 现在没有人能说得清 ， 也许 ， 住建委自己也尚未有明确的答案 。 毕竟 ， 非普住宅线的调整 ， 对市场的影响将会是巨大的 。 3第一 ， 调整非普标准 ， 意味着调整首付比例；众所周知 ， 在北京房地产市场中 ， 普通住宅和非普住宅的首付比例是有区别的：

从表格中我们能看出：对于首套来说 ， 5%的差别并不大 ， 但对于二套来说就不同了 ， 有20%的差距呢 。 所以 ， 在北京 ， 大部分二套房的买家 ， 普遍都选择全款 ， 因为实在是贷不了几个钱 。 而限制首付比例 ， 是“限贷”调控政策中最重要的一环 ， 这是调控的底线 ， 即使有一天限购放松了 ， 它也很难松动 。 再加上11月5日的降息 ， 外界普遍预测最新一期的房贷利率也会随之下调 。 如果11月20日 ， 5年期LPR利率真的下调了 ， 那么 ， 在这个关键的时间节点 ， 再松动首付比例 ， 后果是不堪设想的 。 即使11月20日房贷利率不下调 ， 那么下个月呢？下下个月呢？明年呢？笔者认为 ， 在货币政策的宽松周期 ， 房贷利率大概率会结构性松动 。 也就是说 ， 对首套刚需松动 。 鉴于此 ， 笔者猜测：如今这个非常不合理的非普住宅标准 ， 也许会调整 ， 但由于房贷利率等因素的制约 ， 可调整空间十分逼仄 ， 大家不要报太大的希望 。 第二 ， 调整非普标准 ， 意味着调整房产再交易中的税费；在房产交易中 ， 普通住宅和非普住宅的缴税标准是不同的 ， 具体如下：