----LPR首次下调 ， 百万房贷月供减少30元 ， 这种情况该观望还是下手？//----

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央行11月18日发布的公告显示 ， 当日开展1800亿元逆回购操作 ， 期限为7天 ， 中标利率为2.5% ， 较此前下调5个基点 。 此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次 ， 此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次 。

对于房地产市场来说 ， 影响最大的政策是利率政策 ， 而一年期LPR（金融机构对其最优质客户执行的贷款利率）主要是企业贷款成本 ， 5年期LPR基本代表了房贷利率的走势 ， 5年期LPR的降低 ， 代表了房贷利率的下调也将成为趋势 。

本次5年期的LPR下调 ， 100万贷款30年 ， 平均月供减少30元 ， 30年合计减少月供10890元 。 对于购房者而已 ， 这只是开始 ， 未来几个月LPR还将明显下调 ， 房地产市场政策也开始出现宽松苗头

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势：11月中旬部分城市房地产政策：

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策 ， 其中央行继续明确不短期刺激房地产 ， 深圳调整了普通住宅标准 ， 另外部分城市的公积金政策有所宽松 。

第一：LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低 ， 降低资金成本 ， 并不是为了刺激楼市 ， 所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策 ， 要求首套不得低于LPR ， 二套房也不得低于LPR+60个基点 。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷 ， 所以本次降息出现5年期降低 ， 对于房贷影响巨大 。 因为LPR的报价是月度 ， 后续继续降息可以期待 。

第二：第四次的报价 ， 降息周期开启！但全社会的资金成本降低下 ， 房贷利率上行的可能性就不存在了 ， 而且针对优质区域、优质贷款者 ， 不排除后续房贷利率的继续轻微下调 。

整体看 ， 全社会贷款成本都有有所降低 ， 这种情况下 ， 房地产相对贷款成本上行可能性不大 ， 但因为各种政策约束 ， 预计下调的空间也有限 ， 保持平稳将是主流

第三：目前各地房贷额度基本平稳 ， 出现明显波动的不多 ， 大部分银行依然正常放款 ， 利率微调很少 。 从全国主要的一二线城市看 ， 目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动 ， 但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率 。

第四：预计2019年房贷额度依然刷新历史记录 ， 但涨幅将明显降低 。 原来不同城市之间 ， 房贷的利率差距巨大：全国房贷利率执行严重不均衡 ， 从不同城市看 ， 上海不论是不是恢复之前 ， 依然首套房贷款有一定折扣 ， 从银行成本角度看 ， 上海能够执行基准优惠 ， 而其他城市基准上浮 ， 与房地产调控无关 。 每贷款100万 ， 上海的购房者30年周期内 ， 比北京少还利息16万 。 而如果对比三四线城市最高的上浮30% 。

第五：2019年楼市销售额有望超过16万亿！

10个月房地产销售面积首次同比上涨全年销售额超过15万亿成定局 ， 1—10月份 ， 商品房销售面积133251万平方米 ， 增速今年以来首次由负转正 ， 同比增长0.1% ， 1—9月份为下降0.1% 。 商品房销售额124417亿元 ， 增长7.3% ， 增速加快0.2个百分点 。 2018年同期数据：1-10月份 ， 商品房销售面积133117万平方米 ， 商品房销售额115914亿元 。