"multi_version":false原创：白羊

昨天 ， 前重庆市市长、现任中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在创新经济论坛上 ， 谈自己对楼市调控的看法时 ， 指出：炒高房价的主要动力就是炒地皮 ， 控房价决不允许炒地皮 。 任何房产商买土地 ， 批租土地 ， 必须自有资本 ， 而不能后边“背个银行” 。 只要把土地地价控制了 ， 房价不会上去的 。

黄奇帆曾被誉为中国最懂经济、最懂金融的市长 ， 在重庆任职长达16年 ， 其中担任重庆市市长7年 。 在其担任市长期间 ， 重庆曾创造了两个瞩目的经济成就：一是重庆GDP增速在内31个省、自治区和直辖市中 ， 常年稳居在TOP3；

二是重庆的地价和房价长期维持在低位 ， 不仅跑输西面的成都 ， 同样也比不过北面的西安、东面的武汉 ， 与其城市地位很不匹配 ， 被称为全国楼市洼地 ， 连江浙的炒房客都炒不起来 。

当这两个成就在同一时间、同一地方发生时 ， 就堪称奇迹了 。

懂经济、又有超强实战经验 ， 黄奇帆的这番话 ， 显然不是在泛泛而谈 ， 而是直击当下高房价要害 ， 价值连城的治理经验 。

单从表面意思看 ， 我们很容易把黄奇帆的话理解为高地价推高了高房价 ， 然后把锅甩给吐槽已久的土地财政 ， 而土地财政在中短期内又是个死节 。 所以最后得出黄奇帆只是重复了一个公众已知的公论 。

其实黄奇帆想要表达的是 ， 开发商在拿地融资时过度加杠杆 ， 凭借着充足的“弹药” ， 很容易陷入“赢家的诅咒”（即投标时 ， 投标人因过度自负和求胜心切而拍出虚高、不合理的价格） ， 在拿地时动辄拍出百分之三四十的溢价（政府给出的起拍价 ， 已经是经过第三方机构评估 ， 所得出的合理价格） ， 各地更是地王频出 ， 这种虚高的地价本身就是不健康的 ， 但其却在现实中 ， 刺激了大家对房价的预期 ， 间接推着房价进一步走高 。

而凭借着加杠杆融来的资金 ， 开发商可以很从容地对待高溢价拍下的土地 ， 以时间换利润 ， 等待新的高溢价土地和攀升的房价为自己解套 ， 即所谓的炒地 。

屡试不爽后 ， 开发商在融资加杠杆、高溢价拿地上变得更加激进 。 高溢价土地刺激房价走高 ， 高房价在反过来为高溢价土地解套 。 进而使得整个楼市陷入不断强化的恶性循环 ， 大量信贷资源也被房地产占据 ， 导致实体经济失血 。

而黄奇帆开出的药方就是拆掉开发商拿地时的杠杆 ， 或者说大大压缩他们的杠杆空间 ， 用官话说就是开发商融资端的“供给则改革” 。

随着杠杆的拆除或压缩 ， 开发商拿地时不得不从兜里拿出更多真金白银 ， 这会直接导致两个结果 ， 一是开发商根本就筹不出那么多钱；二是即使筹出 ， 土拍喊价时也会更加谨慎 ， 因为这些都是自己兜里的钱 。 此种情况下 ， 拍出高溢价土地的概率就大幅降低 。

由上述所言可知 ， 其实政府在拍卖土地时 ， 其给出的起拍价 ， 已经第三方机构评估 ， 结合实际情况 ， 所得出的合理价格 ， 而基于这种地价下的房价也是处于一个相对合理水平 。

从市场情绪角度来说 ， 随着融资端去杠杆 ， 楼市这台超级机器的运转也会大大慢下来 ， 其对房价的刺激 ， 尤其是终端市场极端亢奋情绪也会大大减弱 ， 置业顾问或中介动不动就拿新拍地价为现有房价“抬轿”的逻辑也就不攻自破了 。

如是 ， 房价自然而然也就回到新常态了 。

上述 ， 或许就是黄奇帆决不允许开发商“背个银行”炒地皮的内在逻辑 ， 也是“控地价 ， 房价就上不去”的完整意思 。

作为一个从体制内出来 ， 并主政过重要城市的大员 ， 黄奇帆显然是清楚土地财政之于当下地方政府的重要意义的 。 其“控地价”目的也不是让地方去喝西北风 ， 而是打击过度杠杆 ， 让地方政府、开发商、购房者都赚该赚的钱 。