----央行新政公布 ， 楼市再回老路？//----

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前天 ， 央行公布新一期LPR利率 ， 对于短期利率的下调都在意料之中 ， 毕竟在全球降息周期及经济下滑的大环境下 ， 顺势而动是最好的选择 。 但是 ， 对于5年期以上利率同时降低了5个基点让很多人倍感意外 。 这对刚刚公开表示放弃幻想的房企来说 ， 在年底收到一个意想不到的惊喜 ， 对于等待买房人来说 ， 似乎又增添了那么一点点压力 。 大家都在思考 ， 难道楼市要松了 ， 房价又要涨了吗？

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如果结合央行最近的货币政策报告 ， 大家会发现 ， 在二季度强调的的“房住不炒”四个字没有了 ， 于是 ， 更加坚定了部分房地产人员对于楼市调控放松的认知 。 难道楼市又要回到老路上去 ， 难道炒房人又要回来了 ， 难道人人囤房致富会再次成为主流 。 这是摆在当前买房人面前的首要事项 。

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要回答这些问题 ， 其实也很简单 ， 那就是思考房子在十年后是否还值钱 。 是否值钱的判断标准就是 ， 还有多少人会来接盘 ， 还有多少人会缺住房 。 不缺房就没有炒作的空间 ， 就没有升值的基础 。 按市场规律 ， 供大于求 ， 房价跌 ， 供小于求 ， 房价涨 。

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一、城镇人均居住面积超过日本、韩国及大部分欧州国家 。

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经济学家任泽平分析的数据为“2018年中国城镇住房套户比为1.09” ， 这还不包含大量的小产权房及已购买但没有交付的房子 。 国家统计局公布2018年城镇人均住房建筑面积数据达39平方米 ， 德国、法国均超过38平 ， 日本33平 ， 韩国28平 。

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二、专家一致认为 ， 住房短缺时代结束 ， 总量已经过剩 。

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经济学家任泽平认为 ， 住房总量已够 ， 但是 ， 分配不平衡较为严重 ， 最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房 ， 而最高20%的家庭户拥有约40%的住房 。 经济学家马光远认为：按国际惯例 ， 人均居住面积超过35平 ， 房价高增长基本结束 ， 超过40平 ， 房价大涨的概率很低 。 体制内专家黄奇帆认为：尽管局部还会有供不应求 ， 但总体来看 ， 供不应求的时代结束了 ， 已经进入到总量过剩的阶段 。

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三、近三年商品房成交中 ， 超2577万套房子进入空置 。

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从2017年开始 ， 全国商品住宅销售连创历史新高 ， 近三年年均成交量超过1600万套 ， 三年累计成交超过4800万套住房 。 而新生儿数量却持续下降 ， 2017年1723万人 ， 2018年为1523万 ， 而今年的新生儿出生数量不超过1200万人 。 按两人需要一套住房计算 ， 则近三年出生人口所需住房仅需要2223万套 。 换一句话说 ， 从2017年开始 ， 到2019年结束 ， 市场上将会出现2577万套住房空置 。 这个数据并没有计算前期已经形成的空置房 ， 仅仅是最近三年的数据 。 各位分析一下 ， 十年后 ， 房价是涨还是跌 。

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所以 ， 降低房贷利率 ， 大家可以理解为适度放松调控 ， 但是 ， 炒房时代再也不会重出江湖 ， 房地产回归民生的大方向不会改变 。 楼市摆脱不了“价值规律”和“供求规律”的基本影响 。

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缺少产业发展的城市无法留住人 ， 随着人口的流出房价如鹤岗 。 而产业发展快 ， 城市竞争力强的城市 ， 如果没有户籍限制 ， 房价的稳定没有问题 。 当房子的金融属性消失 ， 回归居住的本质 ， 一些贷款买多套房就很有可能成为“负担” ， 房价不涨或年均涨幅小于5% ， 算上资金成本 ， 都是亏损 。 所以 ， 炒房的时代已经结束 。 依靠购房“躺赚”的可能性已经没有了 。 如果再回囤房的老路 ， 可能错得离谱 ， 也可能血本无归 。