----购房者机会来了？三四线楼市步入低谷 ， 专家：建议出购房优惠政策//----

----购房者机会来了？三四线楼市步入低谷 ， 专家：建议出购房优惠政策//----

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前两天 ， 跟朋友小聚时酒后闲聊 ， 他一本正经的告诉我：现在买房子 ， 要学会“高抛低吸” 。 他自己去年把一套价值164万的唯一自住房给卖了 ， 到现在一直租房住 ， 计划最近两个月就出手 。 其实 ， 对他卖掉唯一自住房的这种行为 ， 我非常不认同 ， 但好歹人家能做到“知行合一” ， 更何况他所在的三线城市 ， 去年确实称得上行情最高点 。

现在人家笃定要杀个“回马枪” ， 我也只能连连称是 ， 佩服他的勇气 ， 暗嘲自己的胆魄太小 。 尽管表面上没有反驳他 ， 但现在三四线购房者的机会真的来了吗？我不这么看 。

第一 ， 三四线的库存已经“尾大不掉” 。

值得注意的是 ， 自2018年11月份以来 ， 三四线城市库存同比连增六个月 。

要知道 ， 2016-2018年是三四线楼市“去库存”的时间 ， 不少城市短期出现“抢房”的现象 ， 不到两年时间 ， 如今房地产库存再次亮起“红灯” 。 更何况 ， 以前卖出去的房子一直在积压 ， 表面上看新房待售面积减少了 ， 实际上是把库存都转化成了二手房 ， 企业那一头的房子库存变少了 ， 但是居民手里头的房子是越来越多的 ， 这种情况下 ， 库存“尾大不掉”也就在情理之中了 。

第二 ， 不要低估棚改收紧的后果 。

从去年开始 ， 货币化安置比例降低 ， 棚改总量下降就已经众所周知 ， 今年各地总量加一起只有285万套 ， 但很多人仍然低估了棚改收紧所带来的影响 。

有专家指出 ， 按照2015-2017年货币化安置套均去库存85.1平、商品房购买率70%计算 ， 2019年货币化安置拉动商品房销售面积为5093万平米 ， 今年的销售和新开工面积 ， 会较2018年下降达63.15%、42.67% 。 很明显 ， 因为库存和棚改的问题 ， 三四线楼市已经告急 ， 即将步入“低谷” 。 所以 ， 笔者认为 ， 三四线楼市的买房机会 ， 远远没有到来 。

不过 ， 也有专家给三四线楼市开出了“药方” 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进建议 ， 从去库存的角度看 ， 部分三四线城市可以通过出台优惠的购房政策 ， 积极引导刚需和改善型购房需求的释放 。 看到这句话 ， 我仿佛回到了2015-2016年 ， 彼时一二线城市的热度很高 ， 北上广、二线省会、新一线城市 ， 大城市才是房地产市场的主角 ， 很多中小城市为了去库存 ， 发布了不少购房优惠政策 ， 比如契税减免、房屋交易税费减免 ， 有的城市直接给补贴 ， 每平米甚至能补几百元 。

问题在于 ， 即便今年再出台这些购房优惠 ， 三四线楼市还能再次崛起吗？答案同样是否定的 ， 一方面 ， 是现在的均价与三年前不可同日而语 ， 即便有购房补贴 ， 也是杯水车薪 ， 另一方面 ， 越来越多的购房者趋于理性 ， 不会因为“仨瓜俩枣”就影响自己购房的决定 ， 棚改与高库存形成的困局 ， 仍然需要时间才能逐步破解 。