----购房时 ， 选“新房”还是“二手房” ， 专家：巨大差异体现在5年后//----

"multi_version":false

我国房市逐步由“新房市场”过渡到“存量房市场” ， 换句话说 ， 大多城市的二手房交易量逐步上升 ， 一线大城市二手房交易量与新房交易量平分秋色 。 主要原因在于 ， 二手房存量基数越来越大 ， 加之可供开发的土地资源越来越少 ， 各城进入“存量房”时代只是时间早晚而已 。

当然 ， 就目前来说 ， 我们大多数城市还是以“新房市场”为主 ， 毕竟发展水平相比一线城市要滞后一些 。 在谈到具体买房时 ， 我们很多人会问这样一个问题 ， “到底买新房还是二手房好呢？” ， 业内人士认为 ， 买的时候是一分钱一分货 ， 但真正的差别体现在5年后 。 主要有三点原因：

一是在同等地段情况下 ， 新房肯定比老房子升值潜力大 ， 5年时间足以拉开两者之间的差距 。 房子更新换代比较快 ， 即使今年与明年买的房子 ， 都可能存在代系差别 ， 新房与二手房间差距时间越长 ， 设计风格差别越大 。 即使未来转手 ， 新一些的房子更受欢迎 ， 价值也更大 。

二是遇到极端情况 ， 你买的房子已经有15年房龄 ， 到5年后 ， 你又准备转手 ， 这个时候麻烦就比较大 ， 即使让价也不见得有人接手 。 原因就在于 ， 从风险角度考虑 ， 银行基本会停止给房龄超过20年的房子发放贷款 ， 这样的话 ， 接手的客户只能全款购房 ， 如此会导致客群大幅减少 ， 房子也难转手 。 当然 ， 即使全款客户 ， 也会考虑将来转手的问题 ， 房子就更不好卖了 。

三是物业附加值问题 。 一般来说 ， 物业服务水平高是一个小区品质和价值的加分项 ， 反之则是减分项 。 就目前来说 ， 随着房地产从量到质的转变 ， 新楼盘一般都会引入品牌物业 ， 以提升卖点 ， 所以 ， 从总体来看 ， 新建小区物业服务水平都还不错 。 而二手房小区物业就参差不齐 ， 大多小区物业服务饱受诟病 ， 如果一个小区物业管理在先期弄砸了 ， 后期要恢复就实在太困难 。 一个无业不好的小区 ， 房产价值折损率10%还是有的 。

据笔者看来 ， 当前的二手房和新房同为楼市交易主体 ， 新房和二手房的差别还是挺大 ， 虽然说各有优劣势 ， 比如新房可能存在开发商偷工减料 ， 与实际交付不符的问题 ， 二手房有“所见即所得的优势” ， 但在实际买房过程中 ， 特别是对于以居住为目的合理住房需求者来说 ， 在当前市场环境下 ， 选择“新房”和“二手房”还是有较大的差别 ， 需要引起重视 。 在实际操作过程中 ， 主要体现在以下3点：

1.新房适合首次购房小白 ， 二手房适合有经验购房者 。 我们到一个售楼处 ， 有专门的销售员一对一服务 ， 会对楼盘进行精心的讲解 ， 引导签合同、交款、网签等程序 ， 只需要按照他们安排的流程进行即可 。 而如果买二手房 ， 需要自己对房子的具体情况、房主的情况以及与卖方多轮的讨价还价谈判 ， 在交易过程中 ， 还需要约定各方面的合同细节、交税、过户以及核实房屋水电费、出租情况等 ， 总之 ， 程序繁琐 ， 细节考虑比较伤脑细胞 ， 其目的就是防止购房陷阱 。 一句话 ， 有经验的购房者可以选择二手房 ， 首次购房小白比较适合购新房 。

2.首付款金额准备存在差异 ， 购房门槛差别大 。 一般说来 ， 新房和二手房首付款的比例都是30% ， 但在实际买房过程中 ， 新房和二手房的首付款预算有较大差别 。 新房首付款准备基本上就是30% ， 而二手房要达到40% ， 甚至更多 。 举个例子 ， 新房总价200万 ， 交完首付款60万 ， 剩下140万贷款即可 ， 后面收房时 ， 主要再交点维修基金就差不多了 。

但总价200万的二手房 ， 评估价起码也得折损10% ， 那么就只有180万 ， 如果贷款按照70%比例来算的话 ， 只可贷126万 ， 那么你的首付款就需要200万-126万=74万 。 另外 ， 还有个税、中介费 ， 不满5年的还有增值税 ， 这样一算下来 ， 起码还得要10多万 。 这样算下来首付款总体需要85万以上 ， 所以首付比例起码也得准备房子总价的40%以上 。