----楼市的“猫鼠游戏”结束了！2亿刚需在旁观 ， 17亿平米难再现//----

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最近闲来无事 ， 跟女儿一起看《猫和老鼠》 。

小时候把我逗的哈哈大笑 ， 现在看依然乐不可支 。

很难想象这是一部上世纪40年代的作品 ， 得过小金人、配得是交响乐、单集长达1年的手绘 ， 精品不会跟随时间而褪色 。

记得经济观察报在11月初 ， 就用“猫鼠游戏”这个标题 ， 来形容目前的楼市现状 。

一家燕郊的渠道公司销售主管邱明说：“猫和老鼠是天敌 ， 但猫离不开老鼠 ， 老鼠也离不开猫 ， 斗了那么多集 ， 最后还是一起生活 。 ”

要我说 ， 这位置业顾问还是太乐观了 。

一方面 ， 我们应当承认 ， 从周期波动来看 ， “猫鼠游戏”确实一直存在 。

从2008年后 ， 房地产共有3次周期性上涨 ， 分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03 。

每次大概持续3年左右时间 ， 每次都因为投机情绪过于旺盛、房价走高、杠杆率升高 ， 调控不得不收紧 。

随后就是房贷利率上升、融资收紧、土地流拍、库存积压 ， 一次又一次的重复 ， 阳光下没有新鲜事 。

因此 ， 一直以来 ， 有种说法叫“三年收紧 ， 两年放松” 。

另一方面 ， 从2018、2019这两年的表现看 ， “游戏”已经结束了 。

无论房价如何表现 ， 调控的态度一直很坚决 ， 犹如“老僧入定”一般 。

2018年 ， 各地房地产调控政策发布次数超过了400次 ， 一二线城市的土地流拍数量升至282宗 ， 创6年新高 ， 房企纷纷更名“去地产化” 。

2019年 ， 前10个月的调控次数已经赶超2018年 ， 7月份收紧信托 ， 8月份收紧开发贷 ， 9月份推出LPR ， 10月份压制信用资金 。

按以往的惯例 ， “老鼠”蹦跶的太欢 ， “猫”必然会给以颜色 。

现在的情况是：不管“老鼠”有没有出来“捣乱” ， “猫”一直在旁边盯着 。

最直观的影响 ， 是房子不好卖了 。

有个段子说 ， 现在买新房 ， 先去售楼部谈出一个价格 ， 出门右转再找中介带看 ， 谈好返现的点数 。

同一楼盘 ， 同一套房 ， 一笔提成就拿到手里了 。

因此 ， 前段时间天津开了一个会：新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位 ， 10天内就做调整 。

由此引发了一波“口水战”：开发商觉得中介带客渠道费太贵 ， 中介觉得自己很委屈 ， 明明是你们没能力 。

不管这场争执如何落幕 ， 市场下行是不争的事实 。

这种情况 ， 放在2015-2017年 ， 简直难以想象 。

以前是求着开发商买房 ， 售楼部随便送点鸡蛋粮油 ， 一群大爷大妈就开始排队 ， 手里捂着房源 ， 每次开盘放出来一些 ， 抢房的能排好几里地 。

房子难卖时 ， 开发商的营销费用被中介渠道分流了一大部分 ， 口袋里掏着钱还得求人家 ， 也难怪会有怨言了 。

归根结底 ， 是存量的市场环境造成的 。

存量的购房者、存量的资金 ， 狼越来越多 ， 能吃的肉越来越少 。

据艾媒咨询数据显示 ， 2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人 ， 这批租赁人口 ， 马上回将达到2.4亿人 。

这2.4亿正在租房、还没买房的刚需 ， 正在冷眼旁观 。