为啥？父母、祖父母、亲戚朋友 ， 兜里都没钱了 。

2015年 ， 可以靠自己的积蓄和低首付手段买房 ， 大不了就借点钱 。

2016年 ， “六个钱包”也可以适当动用一下 ， 为子女圆一个在大城市安家的梦 ， 父母吃点苦无所谓 。

2017到现在 ， 家族里的“钱包”被掏的也差不多了 ， 房价高位运行 ， 没“十二个钱包”就别想买房的事 。

现在的楼市 ， 正应了那句老话：能买得起的早买了 ， 买不起的还是不会买 。

话说回来 ， 再低迷的气氛 ， 也改变不了房地产的支柱地位 。

存量市场中 ， 既有人吃肉 ， 也有人喝汤 。 有的地方人气爆棚 ， 也有城市无奈掉队 。

恒大连续在9月、10月取得历史最佳业绩 ， 碧桂园也紧随其后 ， 单月业绩动辄大涨40%以上 ， 说好不再拿地的融创 ， 依然一边促销、一边“接盘” 。

王石前天在新书发布会上演讲 ， 有意无意的说了一段话 。

“2019年大家都觉得房地产更不好过 ， 我已经离开两年了 ， 只能这样说 ， 到时候看看万科的年报 ， 根据我掌握的信息 ， 公布的年报非常好 。 ”

这段话一出来 ， 周一资本市场闻风而动 ， 地产板块一骑绝尘 。

同样是降价促销 ， 大鳄们过得很滋润 ， 可以把财报做的很靓丽 ， 同行们却接连倒下 。

截至11月20日 ， 房企破产数量已经高达446家 ， 平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产 ， 创下历史记录 。

自2017年至今 ， 已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产 。

不光是房企的分化 ， 人口流动也是如此 ， 好的越好 ， 坏的越坏 。

第一财经日前统计了31个省份2018年常住人口数据 ， 与2010年第六次全国人口普查数据做了个对比 。

近9年来 ， 有14个省份人口增量超过200万人 ， 7个省份超过300万人 。

其中 ， 广东增量最多 ， 达915.7万人 ， 超过第二名和第三名增量之和 。

但是 ， 东北的情况跟有点不乐观 ， 黑龙江减少58.1万 ， 吉林减少42.1万 ， 辽宁减少15.3万 。

更令人意外的是江苏 ， 近几年出生率和人口自然增长率持续保持低位 ， 人口增幅还不足3% ， 对比广东和浙江低了不少 ， 不知道是不是前两年苏州“产业升级”的缘故 。

调控的高压不会再改变 ， 指望收紧再放松式的“猫鼠游戏”已经结束了 。

存量的房地产市场 ， 带来的城市、人口、资金、行业分化 ， 会越来越明显 。

最近 ， 经济学家李迅雷发了一篇报告 ， 其中提到了一个观点：房地产的年销售面积 ， 很难再达到17亿平米的水平 。

他认为：不看库存堆积、追涨杀跌的逻辑和数据 ， 我们就讲一个常识性的问题 。 我国连续三年的17亿平米的房地产销量 ， 对应到住宅 ， 每年解决4000多万人的居住问题 ， 而当前每年城镇的新增常住人口不到2000万 ， 17亿平米的销量又能维持几年？

我觉得 ， 销售面积的规模下降是必然的 。 因为一二线的单价高 ， 而三四线的库存多 。

今明两年 ， 房地产的销售金额肯定还能达到15万亿以上 ， 因为大城市的房产市值还会攀升 ， 贵的依然很贵 。

销售面积却很难再重复2015-2017年那样的盛况 ， 各地库存的再度挤压 ， 土地流拍增多、溢价率的下降 ， 几乎是板上钉钉的事 。

不光是中西部的三四线城市 ， 那些沾着都市圈的光 ， 蹭着高铁、轻轨规划等概念的大都市远郊 ， 也会是一样的命运 。