----投资购物中心的商铺 ， 为何会血本无归？4大问题揭开奥秘//----

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近年来 ， 随着城市化进程推进 ， 购物中心越建越多 ， 散户投资者进入这个领域的风险也越来越大 。 很多人因为一时心血来潮 ， 买下了购物中心的商铺 ， 最后导致亏本 ， 甚至血本无归 ， 由此后悔不跌 。 对于购物中心 ， 一些小品牌就不用说了 ， 就算是全国知名的大开发商、大品牌 ， 某些购物中心的经营也到了惨不忍睹的地步 ， 这种状况目前很多城市普遍存在 。

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当前 ， 国内购物中心已经严重过剩 ， 现在到底有多少购物中心呢？据今年5月份在第七届中国购物中心发展论坛暨浦东新区首届购物中心论坛上 ， 一份《2019年上海购物中心报告》显示 ， 全国目前已经有近6000家各类购物中心 ， 其中 ， 仅上海就有3万平米以上购物中心260家 。

另外根据中购联统计 ， 2014年我国开业的购物中心达到3100家左右 ， 2015年达到4000家 ， 并预计到2025年 ， 会有7000家购物中心建成开业 ， 到时候我国的购物中心总数将超过10000家 。

我国的购物中心不仅数量多 ， 而且体量都十分庞大 。 有数据表明 ， 美国经历了近100年的发展 ， 到2010年建成的40万平方英尺(建面约为8万平米)购物中心是2690个 。 而我国仅20年时间 ， 购物中心数量已经远超美国 ， 且购物中心几乎都是平均10万平米以上规模 。 世邦魏理仕两年前也做过一个调研 ， 显示全球购物中心在建量最大的10个城市中 ， 中国就占了9个 。

购物中心的大量出现 ， 使得城市的商业存量大量增加 。 统计显示 ， 英美澳加四个最发达国家的人均购物中心面积是1.3平米 ， 这已经是很高的比例 ， 正常情况下 ， 人均商业配比大都在0.8平~1.2平之间 。 同策咨询曾成做过一个调研 ， 提出人均商业1.5平米的红线 。 而早在2015年 ， 我国二线城市的人均商业面积已经达到2.06 ， 一线城市是1.39 。 如果按照今年5月份的这份购物中心报告 ， 事实上 ， 上海的人均商业早已突破2平以上 。

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当前国内的购物中心主要存在三种经营形态 ， 即物业自持模式、小产权模式、自持+小产区模式 。 从国外发展经验看 ， 最终能够把购物中心经营成为稳定、成熟业态的 ， 基本上都是自持模式的购物中心 。 从商铺投资的角度来看 ， 自持式购物中心 ， 就没有商铺可对外销售 ， 也就不存在商铺投资的问题 ， 如果要从中获利 ， 唯一的途径就是租赁他们的商场商铺 ， 从经营上获利 。

因此 ， 能够进行商铺投资的 ， 只有后面两种模式 ， 即小产权模式、自持+小产权模式两种 。

所谓的小产权模式 ， 就是整个购物中心分割成小面积的商铺对外出售 ， 且开发商手头没有保留任何自持物业 ， 100%出售物业的这种情况 。 这种模式 ， 开发商基本上都以短期回笼资金为目的 ， 所以把所有的重点放在销售上 ， 至于商业最重要的后期经营管理 ， 往往会被淡化、忽略 。 尽管在项目推广期 ， 都会大张旗鼓地宣传后期的业态布局、经营管理有多好 ， 但是大都是噱头 ， 最后往往都是虎头蛇尾 。 因此 ， 这类型的购物中心 ， 在投资时一定要非常谨慎 。 这类物业不排除有好的项目 ， 拥有良好软硬件环境 ， 通过很强的商业管理公司 ， 最后把商业做得风生水起的 ， 但是 ， 大部分都是高风险投资 。