第二类\"自持+小产区\"模式 ， 就是一部分由开发商自持 ， 同时拿出项目的一部分出售给散户投资人 。 这一类的项目 ， 有成功的案例 ， 也有失败的案例 ， 因此 ， 投资就要具体情况具体分析 。 现在国内很多商业地产开发商都以这种模式为主 ， 比如万达广场 ， 吾悦广场 ， 宝龙广场等 ， 自持一部分、销售一部分 。 他们这样做的目的 ， 主要出于资金方面的考虑 ， 往往通过销售部分商业物业回笼资金 ， 补给项目滚动开发 ， 缓解企业的资金压力 ， 大部分情况下 ， 他们会把最好的那一部分物业留在手里 。

这三种购物中心 ， 第一种由于全部自持 ， 便于统一规划、布局和调整 ， 也便于后期的经营管理 ， 因此生存能力最强；第二种业态 ， 就是全部小产权模式 ， 除非极好的地段与项目 ， 一般不建议投资；第三种模式 ， 可根据每个城市、地段、项目、开发商等总体情况 ， 做综合判断后进行谨慎投资 。

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笔者曾在找商铺的专栏文章中 ， 对四类商铺的投资提出警告 ， 其中排在第一位的就是购物中心商铺 ， 这是一种投资风险极高的商铺类型 。 但是 ， 它也有一个好处 ， 如果投资选对了项目 ， 商铺的增值潜力也很大 ， 投资回报率远比社区商铺来得高 。 我们常说 ， 高风险、高收益 ， 体现在购物中心的商铺中 ， 可谓非常恰当 。

随着每个城市购物中心不断增多 ， 现在好项目越来越难找 ， 反应在商铺投资上 ， 越往后投资风险就越大 。 投资这一类的商铺 ， 一部分要靠眼光和经验 ， 一部分是靠天吃饭 ， 也就是赌运气 。

购物中心开发过猛 ， 各个城市存量商业过剩 ， 是造成投资高风险的主要原因之一 。 比如说 ， 一个100万人口的城市 ， 按照人均商业面积 ， 可能100万的商业体量已经足够了 ， 现在开发了20个大型购物中心 ， 每个都在10万以上大体量 ， 加上传统零售业、各区域各地段的商业零售网点 ， 导致人口无法支撑所有的商业 ， 必然有一部分商业要死亡 。 最后 ， 可能是10个购物中心存活了下来 ， 这其中 ， 可能有两三家购物中心特别火爆 ， 剩余七八家略有盈利或勉强存活 ， 而其余的10家 ， 就得长期亏损 ， 直至最后关门倒闭 。

在城市商业过剩的情况下 ， 购物中心的商铺就要非常谨慎投资 。 通常情况下 ， 这类城市中活得特别好的购物中心 ， 基本上都是自持模式 。 然后 ， 经营一般的、经营惨淡的 ， 甚至最后倒闭的 ， 如果作为商铺投资者 ， 最后能够淘金成功 ， 大概也只有20%左右的概率 ， 大部分人的投资最后可能都无法达到正常回报 ， 甚至亏本 ， 因此 ， 后悔这是必然的 。

比如 ， 作为商业第一品牌的万达广场 ， 在不同城市却有不同的命运 ， 有些城市的万达生意清冷、人流稀少 ， 比方说马鞍山、扬州、东营、九江、江阴、哈尔滨等 ， 更有甚者 ， 像长白山的万达广场 ， 投资230亿元就整个烂在那里 。 也有一些万达生意很火爆 ， 如泰州的、徐州的、连云港的 ， 生意都很不错 ， 有些甚至成了整个城市最热闹的商圈 。 究其原因 ， 有多方面因素 ， 但是 ， 跟城市商业开发是否过多、商业体量是否过剩是有直接关系的 。 这些生意火爆的万达 ， 其所属的城市大型规模的综合体往往比较稀缺 。

那么 ， 判断购物中心商铺能否投资 ， 是否有些方法和技巧呢？有 。 除了笔者前面所提的\"靠天吃饭\"——赌运气以外 ， 剩下的就是靠投资商铺的技能了 。 当前 ， 国内购物中心主要存在四大问题 ， 投资购物中心的商铺 ， 如何避开这里面的很多暗坑 ， 我们就从这四大问题讲开始 。 本篇讲的是第一个问题：商业开发太多、存量过剩的城市要谨慎投资 。 下一篇文章 ， 将会说到购物中心存在的第二个大问题 ， 持续更新中 ， 请继续关注 。