----日本买房中介最忌讳的3个话题 ， 今天我们就公开聊个明白！//----

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某乎上关于日本买房有一篇热文叫《推荐你去日本买房的不是傻就是坏》 ， 其中列举了多条反对买房的理由 。 总的概括来说有3个角度：

1、 日本房子折旧速度快！

2、 日本买房交税交到你哭！

3、 日本人少 ， 房子多 ， 空置率高 ， 买了也租不出去！

文中还非常神秘地把这三点称为中介最忌讳的话题 。

呵 ， 不如今天我们就打开天窗说明话 ， 一起来聊聊这三件事 。

折旧速度快

我觉得拿折旧说事 ， 是选择性无视横向比较 。

没错 ， 房产会折旧 ， 新房变二手房会贬值 。 可是！是房子 ， 就难免会折旧 。 日本的房子会变旧 ， 中国、美国、欧洲的就不会了吗？日本人喜欢新房胜过二手房 ， 中国人、美国人就不喜新厌旧了吗？如果用这逻辑 ， 是不是全世界的不动产都不值得投资了？

如果投资者只看到了房子折旧 ， 而没看到房价本身会涨 。 当然是越看越不敢买 。 2008年你家房子可能2万一平 ， 2018年涨到了5万一平 。 是因为房子和茅台酒一样历久弥新吗？当然不是！我们投资国内房产时很少会考虑折旧率 ， 不是因为中国的房子不会旧 ， 而是房价上涨的速度远远要高于资产折旧的速度 。

所以 ， 谈折旧不谈房价变动都是在耍流氓 。 那么日本房产的涨幅跑得过折旧率吗？

我们先来看日本房子折旧力度 。 根据市场经验 ， 日本新建房子前30年资产价值会呈现逐年下降的趋势 ， 但房龄超过30年后 ， 资产价值则基本变动不大 ， 甚至会有小幅反弹 。

下图是东日本不动产流通协会对平成30年公寓实际成交数据的统计 ， 我们看到 ， 房龄0-5年 ， 每平米均价76.97万日元 。 房龄越高的房子 ， 明显每平米单价越低 。 房龄26-30年的最为便宜 ， 每平米均价仅为29.49万日元 。

从76.97跌至29.49 ， 我们可以粗略算出 ， 30年里 ， 资产贬值了：

（76.97-29.49）/76.97=61% 。

看似恐怖 ， 可若平摊到30年里 ， 每年跌幅仅为2% 。

那我们再来看看二手公寓的房价平均涨幅：

东京23区2019年9月与前年同月相比 ， 同比上涨7% ， 神户上涨11.7% ， 大阪上涨8.2% 。 完全能覆盖折旧的贬值速度 。

日本税收高？

日本有税收吗？有！还真不少 。

在购买阶段 ， 住户需要缴纳：不动产登录税、不动产取得税、印花税、产权转移登记手续费、中介费 。

在持有期间 ， 需要缴纳的支出有：固定资产税、都市计划税、物业管理费、修缮基金、托管费等 。