在卖出阶段 ， 需要缴纳的支出有：中介费、增值税、源泉税（可全额退税）

看似每个阶段都有不小的支出 。 但其实真正牵动我们神经的是这些五花八门的税吗？

并不是！很多时候我们觉得海外买房被税收坑了 ， 是因为我们在入手前并不清楚到底有哪些开销 ， 错估了投资回报率和风险 。 购房后才发现 ， 原来还有这个税那个费 ， 到头来一算 ， 这投资收益还不如余额宝 。

有税收支出并不可怕 。 只要收入能覆盖所有成本 ， 最终回报率让投资者满意即可 。 作为在日本有法定资质 ， 全日本不动产协会会员单位STARSEA株式会社 ， 在每一次和客户沟通时就会把成本罗列得清清楚楚 。

比如两周前有客户想购买神奈川县横滨的一套公寓 。 我们会给客户罗列一个成本清单 。 从购买阶段到持有阶段 ， 所有的支出和租金收入都有 ， 清清楚楚明明白白地告诉你7.41%的收益从哪里来 。

如果你还没有具体看中的房源 ， 可以参考我们下面这张投资成本清单 ， 对自己的现金流和投资回报率作出估算 。 此处罗列了从买房到卖房 ， 整个投资周期期间所有的支出和费率计算方法 ， 可供大家参考 。

另外 ， 任何一个国家买房时都会有税收 。 而持有房产期间每年需缴纳税收 ， 也是发达国家的通行做法和未来各国的大势所趋 。

我国暂时还没有对房产持有期间的所有者征税 ， 但2019年中央政府报告明确提出 ， “健全地方税体系稳步推进房地产税立法” 。 最快不出5年 ， 北上广等一线城市也会征收房产税 。

日本房产空置率到底怎么样？

很多作者想当然地以为 ， 日本人口逐年减少 ， 房子多 ， 人少 ， 没人买 ， 没人住 ， 空置率当然就高了 。 此时 ， 必然要拿出日本房子白送的新闻出来说事 。

这一套逻辑下来 ， 乍一看确实无可反驳 ， 人口减少、送房子确实是事实 。 但是 ， 如果一个投资者站在国家的宏观层面去分析地产投资是毫无意义的 。

就拿中国举例 。 从宏观层面看 ， 我们知道中国经济下行 ， 中央三令五申“房住不炒” ， 限购限贷政策一波接一波 。 我们看到黑龙江的鹤岗 ， 房子只要6万一套 ， 三线城市近半年二手房价大幅下跌 ， 但你能就此下结论 ， 中国的房地产市场就不值得投资了吗？

并不能 。 因为放眼北上广 ， 房价仍然在持续上涨 ， 核心地段依然是一房难求 ， 广大北漂、沪漂还是只能“望房兴叹” 。 同理 ， 如果有经纪人忽悠你去日本的偏远地区买房 ， 我会明白无误地告诉你 ， 骗子 。 但如果是东京、大阪等城市 ， 你可千万别觉得他是满口荒唐言 。

所以 ， 看国家层面不如看看具体的城市 。 比如东京已连续23年保持人口净流入 。 日本政府为了减轻人口负担 ， 甚至宣布 ， 只要愿意离开东京 ， 政府给予18万人民币的奖励 。 要知道 ， 这可相当于一个普通日本人一年的薪水啊 。

谈完人口的悖论 ， 我们现在可以来看看空置率 。

首先 ， 东京的空置率并不高 。

从数据来看 ， 东京23区的公寓空室率常年保持在10%-12%左右 。 光谈数字可能没有感觉 ， 不妨做个对比 。 国务院参事、住建部原副部长仇保兴在2018年时曾对媒体表示 ， 我国住房空置率较高 ， 其中北京空置率最高可达20% 。 我们想想北京好地段的房子愁租吗？（不谈房山等郊区）房租这几年是涨是跌？

1都3県マンション系（S造、RC造、SRC造）空室率TVI

其次 ， 担心空置率完全是多余 ， 可以选择带租约的房子以规避空置风险 。

买房分两种 ， 自住或投资 。 如果是自住 ， 空置率高低其实与你无关 。 投资如果实在是担心租不出去 。 不妨在购买时 ， 直接要求经纪人为你找一套带租约的房产 。 买房自带租客 ， 第二个月直接收租 ， 不就完事儿了吗？