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近年来 ， 因开发商无法兑现“学区房”而引发业主集体维权的事件层出不穷 ， 如处理不及时或维权不当还有可能引发悲剧 。 其直接原因是开发商缺乏诚信 ， 在售房时把“学区房”作为一个卖点高价销售 ， 业主基于这一点不惜筹措重金购买 。 当开发商掏空了业主的钱袋子但却无法兑现“学区房”时 ， 业主的心理预期被打破 ， 从而引发了这一社会矛盾 。

笔者目前也遇到不少业主在维权过程中经常咨询的法律问题 ， 特通过本文予以分析 ， 以供业主维权时参考 。

一、实践中 ， 业主应找谁维权？

业主与开发商签订了《商品房买卖合同》后 ， 双方的法律关系受到《合同法》及相关司法解释的调整 。 业主的主要义务是按照约定交付购房款 ， 而开发商的主要义务则是按照约定将符合条件（包含“学区”等条件）的房屋交付给业主 。 一旦无法兑现“学区房” ， 业主应直接向开发商主张权利 ， 开发商应对业主承担违约责任 。

一般而言 ， 业主与物业管理公司、学校、政府或教育主管部门等没有直接的合同关系；即或无法兑现“学区房”是物业管理公司、学校、政府或教育主管部门等因素造成的 ， 也应该由开发商或通过其他法律关系去追究责任 ， 这就是合同相对性原理 。

法律依据：《合同法》第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的 ， 应当向对方承担违约责任 。 当事人一方和第三人之间的纠纷 ， 依照法律规定或者按照约定解决 。

二、开发商对于“学区房”的宣传 ， 是要约还是要约邀请？

对于“学区房”的宣传 ， 开发商往往不愿意写进《商品房买卖合同》 ， 业主维权前要收集证据 ， 界定开发商对“学区房”宣传的法律性质 。

要约 ， 是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示 。 要约邀请 ， 是指希望他人向自己发出要约的意思表示 。

发生纷争时 ， 开发商可能将“学区房”的宣传定义为要约邀请 ， 从而规避不能交付“学区房”时的责任；而业主则希望把开发商“学区房”的宣传定义为要约 。 换言之 ， 要约邀请可以适当吹牛不负责 ， 而要约则应被遵守 。

如星城“第六都”小区开发商宣传时 ， 标明了楼盘为学区房学校的具体名称且价格明显高于同等地段的其他房源价格 ， 这些宣传内容应界定为要约而不是要约邀请 。 尽管未在《商品房买卖合同》中注明 ， 但开发商如不能兑现“学区房”的承诺 ， 应当承担违约责任 。

业主在购房时或维权前 ， 尽量要求开发商将“学区房”的约定写进合同 ， 或者单独出具书面的承诺；并收集相关的宣传资料 ， 必要时去当地教育规划部门核实 ， 甚至可以对开发商的户外广告、宣传单、网站、公众微信号等载明的相关内容通过公证等方式进行证据保全 。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 ， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 ， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 应当视为要约 。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ， 亦应当视为合同内容 ， 当事人违反的 ， 应当承担违约责任 。

三、在“学区房”面临违约的不同阶段 ， 业主如何主张维权请求？

1、当开发商有违约的种种迹象（如规划用地未如期开工或建作他用等） ， 可能构成违约事实时 ， 业主可以要求开发商作出说明 ， 督促开发商履行承诺 ， 提供相应担保等措施 。 避免造成既定事实 ， 错过维权时机 。

2、当开发商承诺的“学区房”背离规划 ， 或建设面临烂尾等情形 。 业主可向建设、规划、教育等主管部门投诉 ， 由相关部门责令开发商整改 ， 要求开发商继续按照约定履行学区房的规划建设 。