3、当校舍建成 ， 但与宣传的学校名不符实时 。 业主可以向开发商施加压力 。 迫使开发商依据与教育部门、相关学校等达成的办学协议 ， 落实具体的冠名以及教学管理措施 。 否则 ， 开发商可将对业主承担的违约损失转嫁给有协议约束的教育部门、相关学校等 。

4、当开发商无法兑现“学区房” ， 违约已成定局时 。 业主可以根据自身利益要求商赔承担违约责任 。 如房屋价格下跌时 ， 可以要求开发商退房并承担利息损失；如不愿意退房 ， 可以要求开发商赔偿损失 。 但如何计算损失 ， 个人认为可参照购房时每平米的价格 ， 减去同类地段无学区房楼盘每平米价格之间的差额 ， 乘以房屋面积 。 或者委托有鉴定资质的机构作出评估等 。 如果争议不大 ， 法官也可以利用自由裁量权判决开发商每平米赔偿业主一定的损失（如河南省新乡市中级人民法院作出的（2016）豫07民终272号判决书） 。

法律依据：《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。

四、无法兑现“学区房” ， 是欺诈还是违约？

尽管结果都是无法交付“学区房” ， 但进一步对欺诈还是违约的定性却非常重要；适用的法律依据和具体的条文也不相同 ， 业主在维权后可能得到的损失赔偿也有天壤之别 。

个人认为 ， 如果开发商在规划之初 ， 确实着手准备修建“学区房” 。 并与相关学校、政府、教育主管部门等达成了协议 ， 或取得了相关的政府文件后才对外宣传；只是在建设过程中或建设完成后由于资金原因、规划调整、或学校及教育主管部门对开发商违约等因素而无法向业主兑现 ， 这是一种违约行为 。 开发商向业主承担违约责任 ， 违约责任是一种损失“填平”责任 ， 不具备惩罚性 。 违约赔偿数额与业主的损失相等 。

反之 ， 如客观上开发商根本没有取得建设“学区房”实质性的条件 ， 主观上也未打算把“学区房”交付业主；而只是为了达到促销或加价销售的目的对外宣传 ， 则应认定为欺诈 ， 诉讼中如被法院认定 ， 则开发商可能被判令赔偿的损失高于业主的实际损失 。

目前 ， 开发商利用“学区房”欺诈而导致惩罚性赔偿虽无具体的法律条文 ， 但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条已经对部分欺诈行为惩罚性赔偿提供了法律依据 。 笔者曾根据以上规定为业主赢回了双倍购房款的民事判决（详见湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民初字第2441号） 。

五、业主可否通过上访、游行示威等方式维权？

业主除了与相关各方协商 ， 或委托律师对开发商提起民事诉讼（条件具备时业主可以厉害关系人身份对教育主管部门提起行政诉讼）等途径之外 ， 本人并不建议采取上访、游行示威等方式维权 。

但在实践中 ， 这种方式有时行之有效 ， 这与当前一些政府部门处理业主诉求的作风和方式是分不开的 ， 给维权业主一种错觉 ， 就是“小闹小解决 ， 大闹大解决 ， 不闹不解决” ， 迫使业主选择上访或游行之路 。 如游行示威 ， 需要在法律的框架下进行 ， 特别注意以下条款 。

法律依据：《中华人民共和国集会游行示威法》

第三条 公民行使集会、游行、示威的权利 ， 各级人民政府应当依照本法规定 ， 予以保障 。

第五条　集会、游行、示威应当和平地进行 ， 不得携带武器、管制刀具和爆炸物 ， 不得使用暴力或者煽动使用暴力 。

第七条 举行集会、游行、示威 ， 必须依照本法规定向主管机关提出申请并获得许可 。

第八条　举行集会、游行、示威 ， 必须有负责人 。

依照本法规定需要申请的集会、游行、示威 ， 其负责人必须在举行日期的五日前向主管机关递交书面申请 。 申请书中应当载明集会、游行、示威的目的、方式、标语、口号、人数、车辆数、使用音响设备的种类与数量、起止时间、地点(包括集合地和解散地)、路线和负责人的姓名、职业、住址 。