----楼市张开“獠牙”！发生“两件事” ， 专家：20年未见的变化出现了//----

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"multi_version":false楼市张开“獠牙”！发生“两件事” ， 专家：20年未见的变化出现了

过去这些年 ， 楼市一直以“温和”的面目示人 。

对房企来说 ， 房地产市场给他们带来了难以企及的财富 ， 有媒体做过统计 ， 选取资产规模超5000亿元的房地产企业 ， 十年时间 ， 万科总资产增长了7倍 ， 保利增长11倍 ， 绿地增长18倍 ， 恒大增长超20倍 ， 融创中国增长了30倍 。

对购房者来说 ， 每次房价上涨 ， 就意味着一次阶层跃升、“翻身”的好机会 ， 在过去二十多年的时间里 ， 房价已经形成了一种特定的循环模式 ， 也即“上涨-高位横盘-上涨-高位横盘-上涨” ， 由此带来的是有房一族的资产大增 。

简单一句话：房子的“赚钱效应” ， 似乎无可替代 。

然而 ， 到了2019年 ， 犹如沉睡许久的猛兽一般 ， 楼市张开了“獠牙” 。

第一 ， “赚快钱”效应消失 。

过去这些年以来 ， 只有房产升值之后的变现才能赚钱 ， 而且赚的非常快 ， 动辄就是翻倍 ， 这叫“资本利得” 。

举个例子 ， 过去十多年 ， 房地产企业通过拿地、建房 ， 再销售给居民 ， 赚取差价利润 。 我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上 ， 如果能够承受8%的资金成本 ， 说明项目的收益要远比这个高 。

因为房价涨的快 ， 涨的猛 ， 所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期 ， 所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱 ， 只会赚钱 。

但是 ， 随着房价步入“稳中有降”的趋势 ， 谁也不敢保证盖房、买房、卖房能够铁定赚钱 ， 相反 ， 亏钱的概率倒是越来越高了 ， 曾经的“刚兑”预期直接被打破 ， 赚“快钱”就成了历史 。

比如 ， 对调控最为严厉的一线楼市来说 ， 不少2016-2017年高位接盘的购房者 ， 近两年亏损幅度高达20% ， 几乎把首付都亏光了 ， 未来随着一线楼市进入存量房市场 ， 买房赚钱的美梦不可能再重复 。

此外 ， 三四线楼市因为人口常年流出 ， 加上棚改总量减少 ， 货币化安置比例下降 ， 房地产库存再次上升 ， 未来可能会面临“房子比人多”的局面 。

第二 ， 土地市场、房贷利率迎来关键转折 。

都说房地产短期看金融 ， 中期看供需 ， 利率的动向 ， 土地市场的走向 ， 往往决定了楼市的方向 。 土地管理法修改获得通过 ， 征地按照区片综合地价进行补偿 ， 允许集体经营性建设用地入市 ， 入市须经2/3村民同意 ， 明确只因公共利益需要才可征地 ， 鼓励自愿有偿退出宅基地 ， “基本农田”全部修改为“永久基本农田” 。

重点在于：过去限制转让、出租的农村集体经营性建设用地 ， 将在符合规划的前提下 ， 可以出租、出让并可以转让、赠予、抵押使用权 ， 与招拍挂的土地同地同权、同权同价 。