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等额本息和等额本金 ， 两种还款方式一字之差 ， 但是却有着很大不同 。

那么问题来了 ， 怎么选择还款方式才最实惠呢？

等额本息：每月的还款数额一致 ， 一部分拿去还利息 ， 一部分拿去还本金 。

等额本金：每月需要还本金 ， 本金会逐渐减少 ， 所以利息也会逐渐减少 。

对于购房者来说 ， 两种方式的不同会产生非常不一样的结果 。 等额本金还款 ， 可以迅速降低还款压力 ， 减少购房者花在利息上的钱 ， 但是前期的还款非常痛苦 。 而更多人选择等额本息 。

如果贷款一百万买房 ， 然后计划20年还清 ， 两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：

这张图上红色的部分是还款的利息 ， 蓝色的部分是还款的本金 。 在等额本息还款的方式下 ， 随着贷款剩余的本金的逐渐减少 ， 利息的比例逐渐减少 。

而等额本金还款的方式里面 ， 每月还款的本金数目一直不变 ， 但是利息逐渐变少 ， 每月还款的数额就越来越少 。 在前面8年时间里 ， 等额本金的还款数额都更多一些 。 所以 ， 虽然等额本金的利息会少一些 ， 但是在前面8年里 ， 等额本金的还款压力更大 ， 完全感受不到利息少 的好处 。

从这个角度来看 ， 等额本息还款 ， 其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力 。 同时对于首付资金较少的购房者 ， 等额本息的还款模式还能支持规模更大 的贷款 。

那等额本金应该用在什么地方呢?对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些 。

一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款 ， 避 免房子对现金流的依赖 。 那么在贷款时间较短的情况下 ， 迅速还完贷款 ， 选择等额本金就更好一些 。

一方面可以节省一部分利息 ， 一方面可以迅速减少剩余的本金 ， 在有需要的时候将剩余贷款迅速还完 ， 然后利用房子进行再融资 。

等额本息法

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同 ， 从本质上来说是本金所占比例逐月递增 ， 利息所占比例逐月递减 ， 月还款数不变 ， 即在月供“本金与利息”的分配比例中 ， 前半段时期所还的利息比例大、本金比例小 ， 还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小 ， 其计算公式为：

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数
/ [(1+月利率)还款月数 - 1

每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】

注意：在等额本息法中 ， 银行一般先收剩余本金利息 ， 后收本金 ， 所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低 ， 本金在月供款中的比例因而升高 ， 但月供总额保持不变 。

等额本金法

等额本金法最大的特点是每月的还款额不同 ， 呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分 ， 再加上上期剩余本金的利息 ， 这样就形成月还款额 ， 所以等额本金法第一个月的还款额最多 ， 然后逐月减少 ， 越还越少 ， 计算公式为：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

注意：在等额本金法中 ， 人们每月归还的本金额始终不变 ， 利息随剩余本金的减少而减少 ， 因而其每月还款额逐渐减少 。