"multi_version":false

德国房市的热络 ， 与实体经济的疲弱形成了鲜明对比 。

▲资料图 。 图文无关

文 | 董一凡

近期 ， 德国央行发布金融稳定报告 ， 指出德国当前房市正处于过热状态 ， 2018年德国城镇地区房价被高估了近15 % -30% 。

德国央行副行长克劳迪娅·布赫指出 ， 房市资产溢价是潜在风险 ， 德国如果面临经济下行压力 ， 很可能刺破泡沫 ， 进而对德国的金融稳定造成严重打击 。

目前 ， 德国房市的火热和其低迷的经济增长前景形成了“冰火两重天” ， 也让一向在经济与金融领域十分稳健的德国面临潜在风险 。

德国房价近10年来陡增

自二战以来的很长一段时间 ， 由于德国城市居民习惯于租房解决自住问题 ， 以及政府对房市投机的有效控制 ， 德国的房价增长速度一直较为平稳 。 然而 ， 近10年来 ， 德国的房价明显出现陡增趋势 。 德国房屋价格指数从2009年5月的95.5 ， 一路上涨至2019年10月到达167.5的高位 。

德国大城市房价涨幅更为惊人 ， 2015年至2019年7月 ， 德国房地产价格上涨22% ， 其中 ， 七个最大城市同期平均房价的涨幅则达40.8% 。

瑞银集团发布的《2019年全球房地产泡沫指数》中 ， 慕尼黑达到2.01为全球第一 ， 法兰克福则位列第五 ， 超过了巴黎、伦敦、东京和纽约等全球大都市 。

与此同时 ， 市场和消费者也普遍对德国房市继续保持看多的态度 。 德意志银行报告预测 ， 2019年德国房市平均涨幅为7.4% ， 而此轮上涨周期也将持续到2022年 。 德国央行调查显示 ， 德国家庭预期2019年房价上涨4.4% ， 并认为五年内平均涨幅为2.9% 。

英国脱欧带来的产业转移 ， 推动德国房市火热

德国房市背后有理性因素支持其上涨 。

其一 ， 欧元区货币政策催生资金涌入房市 。 自欧债危机以来 ， 欧元区各国紧紧约束财政政策的同时 ， 欧洲央行却以前所未有的力度向金融市场注入海量流动性 。

2015年初欧洲央行启动的“量化宽松”政策 ， 在2018年底刚告一段落 ， 却又在今年9月重新启动 。 欧元区银行贷款利率也多次下调 ， 至今已低至负0.5% ， 欧洲央行的资产负债表也高达2.6万亿欧元 。

当海量资金注入德国和欧元区金融市场时 ， 这些资本就必须寻求“价值洼地” ， 在欧元区国债收益率因“量宽”而普遍不断走低 ， 投资实体经济与基础设施建设风险高、回报慢的背景下 ， 过去数年经济增长强劲、居民购买力较强的德国 ， 其房市的升值空间被迅速发现 。

且与英、法、美等国房市相比 ， 德国饱和度与溢价程度相对较低 ， 经济前景和住房需求也较大 。

同时 ， 德国城市居民的理财习惯通常是银行储蓄 ， 同时 ， 自有住房比例偏低 。 随着欧洲央行的负利率政策不断侵蚀德国储户的存款 ， 而租房成本随消费价格水涨船高 ， 德国城市居民的购房意愿也因而不断上升 。