----泉州楼市中门第B地块已上升800元/㎡ ， 5年后二手房价会2万/㎡起吗//----

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上周 ， 泉州楼市中热传的东海湾门第B地块即将入市 ， 此次均价涨了800元/㎡引起了不少购房者的注意 。 而最近这几天 ， 不少小伙伴在咨询东海门第是否值得入手？今天小编就带大家一期来看看 。

东海湾门第效果图

关于是否值得入手这事情 ， 主要还是看购房动机 ， 如果是刚需自住 ， 小编觉得是可以入手的 ， 能“上车”尽早上车 ， 因为未来东海版块的新房还是会继续涨价 。 如果属于投资行为 ， 还要再细分是长线投资 ， 还是短线投资 。 若长线投资 ， 打算持有10年8年的 ， 赚点租金 ， 再顺便来一个资产保值的 ， 也没有问题 。 因为目前经济大环境中 ， 房产投资的回报率对比其它投资还是比较稳定 ， 房屋也是最容易保值、升值的 。 但如果是短线投资 ， 有市场空间就立马就抛售的 ， 那小编劝一下这类购房者 ， 最好不要动这个念头 ， 毕竟东海湾门第不值得动这个念头 。

首先我们先来看一组数据：

万科城市之光 ， 二期在一期的基础上涨了3.1% ， 其原因在于两个地块并非连接不在一起的 ， 且二期四栋中9月23日开盘的为两栋海景房 ， 此外 ， 二期小区更大 ， 内部配套更完善 。 而上实海上海 ， 基本上处理零涨价状态 ， 这或许是今年7月份 ， 海上海与门第同期推出 ， 但海上海的刚需认筹比是1：17 ， 而门第不足1：2的原因之一了 ， 价格确实是更大优势 。

虽然东海湾门第前次的开盘 ， 去化率虽然当天没有做到100% ， 但在此后短时间内便售罄一空 。 说明门第在购房者眼里还是不错的 。 小编想信这次 ， 即使涨价了 ， 去化表现也不会有太大影响 。 毕竟在当下的东海整体楼市中 ， 这个价格 ， 还是很吸引人的 。 而二手房市场上 ， 香缤国际成交均价是22000元（毛坯）；碧桂园天玺湾最近成交是也是接近17000元（精装 ， 尚未出房产证 ， 但已经有出售）；最便宜的是上实海上海依云轩 ， 成交价14000左右 ， 一二手倒挂现象还是非常明显 。

目前东海滨海路以东版块 ， 在售的二手房楼盘 ， 仅香缤国际、碧桂园天玺湾及上实海上海依云轩 ， 可选择的空间偏小 。 接下来 ， 算上门第的二手房上市时间：据东海湾门第的置业顾问表示 ， 交房时间大约是2022年6月份左右 ， 目前的交房出证时间平均是一年 ， 限售分2年期和5年期 ， 那么可出售时间最快也要到2025年6月份 。 届时 ， 整个版块 ， 基本上也将无新房 ， 目测可售二手房源超过万套 ， 选择空间比现时要大很多 ， 也必然出现供大于求的状态 ， 二手房价格 ， 极可能被完全限制 。

那么 ， 如果现在投资购买东海湾门第 ， 在最快可出售的情况下 ， 届时会是什么价格呢？我们以7号楼1703为例进行说明 。 具体如下：

7#1703房 ， 二室二厅户型 ， 124.23㎡ ， 单价13775元 ， 总价171.1268万元 。 按首套商业贷款30年计算 ， 首付款20%以上 ， 即最低首付款为35.1268万 ， 可贷款136万 ， 月供为7271元 。 按限售两年为核算 ， 需要月供满至少54个月才可以上市出售 。

这54个月中 ， 总计需要还款39万 ， 其中本金10万 ， 利息为29万 ， 利息可核算为2330元/㎡ 。 另外 ， 公维金、购房契税、36个月的物业管理费等约为5万元 ， 核算为403元/㎡ 。 此时 ， 房屋持有成本已经到达16508元/㎡了 。 作为业主 ， 在成本的基本上 ， 加价1000元/㎡出售 ， 我想已经是最低标准了 ， 最低出售价为17508元/㎡ 。

此外 ， 二手房出售时是需要缴纳增值税、个税、契税、中介费的 。 满两年免征增值税 ， 而个税1.5% ， 契税1.5% ， 中介费2% ， 合计为875元/㎡ ， 此时 ， 房屋至少出售价为18383元/㎡ 。 如果业主本人没有资金提前还款解除房产抵押 ， 目测第三方解押费用为5万块 ， 计403元/㎡ 。 也就意味着 ， 最终最低售价将定格为18800元/㎡ 。 尚未计算购房首付35万、月供总计39万的资金成本 ， 这些钱 ， 按最低理财收益 ， 也是一笔不少的收入 。