结果一顿操作猛如虎 ， 信老孙的都是二百五 。

在9月之前 ， 不管是权益额还是操盘额 ， 万科都超出融创300个亿 ， 到了10月 ， 融创缩小差距到100亿 ， 11月实现反超 。

其中一个重要原因是进入10月后 ， 融创部分区域通过换仓计划抢收 。

拿天津公司来说 ， 为了冲击全年任务 ， 启动了员工自购及全员泛营销 。 之前澎湃新闻称 ， 融创的非合作项目全部执行住宅产品8-8.5折 ， 商办产品6-7折 ， 车位5折 。

而喊着“活下去、活得久、活得好”的万科倒是没见大动作 ， 10月份单月销售金额443亿元 ， 环比还降了10个点 。

也就是说 ， 融创靠以价换量跑赢了万科 。

融创抢收时有住宅项目最大降价幅度超过5折 ， 首次开盘价7.2万元/平 ， 折后3.5万 。

消息一出 ， 其它项目的营销人比业主还急：

你一拳把市场打骨折了 ， 叫别人怎么活？

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现在大家都不太信老孙说的话 。

他说“谨慎”、“不拿地” ， 最后都是烟雾弹 。 前几天 ， 他又买了 ， 一出手就是153亿 ， 而且“一小时就谈得七七八八” 。 谈完单子老孙就喝酒去了 。

10几年前 ， 50个亿就能把顺驰绊倒 ， 现在老孙花100亿很随意 ， 很像内幕君在菜市场买100斤大白菜的样子 ， 一百块往菜农手里一放：零钱不用找了 。

但咸吃萝卜淡操心的网友还是提醒了：收购决策期短 ， 风险暴露不充分 。

这次老孙花153亿收购云南城投集团持有的环球时代、时代环球各51%股权 ， 能获得18个项目 。

收购后 ， 更名重组为环球融创会展文旅集团 。 明面上 ， 老孙在做深文旅产业 ， 事实上和买万达资产包一样 ， 文旅圈地 ， 意在土储 。

2019年1-11月房企新增总货值排行上 ， 融创又压过万科一头 ， 总货值6850亿 ， 仅次于碧桂园排行第二 ， 而截至10月 ， 融创的新增货值还只有3700亿 。

一个月多出3000亿？老孙的算盘是这么打的：

此次收购 ， 确权的总建面3071.6万平 ， 可售2771.6万平 ， 目前未售的还有2390万平 ， 按照融创占股一半计算 ， 可获得相对应货值1200亿左右 。 未确权的土储有3587万方 ， 对应货值3600亿 ， 但这些地可能拿不到 。

也就是说 ， 这单月新增的3000亿货值 ， 应该是把没谈妥的地也捎上了 。

至于按照均价1万元来估算货值 ， 股民忍不住要问了：西昌、咸宁、康定、拉萨、西双版纳 ， 都是偏远地带的文旅盘 ， 大哥咋就如此乐观？

大哥一直很乐观 ， 特别是对于自家股票 。 去年中期业绩会上 ， 老孙告诉大家 ， “买融创的股票比买融创的房子更有升值空间” 。

然后 ， 今年4月 ， 二股东平安系悄悄清空了融创股票 。

这几年 ， 老孙四处接盘 ， 连续大规模收并购让融创的杠杆一直悬在高处 ， 根据融创半年报数据测算 ， 今年上半年 ， 其净负债率为205% ， 较2018年年底的149%上升56% 。 这一数据 ， 万科同期是35%左右 。 行业均值大概是85%-90% 。

从长期来看 ， 驾驭杠杆 ， 就像站在刀尖上跳舞 ， 玩的还是心跳 。 一切平衡的前提是货要买得对、转得动 ， 跑得快 。

哪一环出大问题 ， 资金链都得紧上 。

两年前 ， 汪孟德就立下flag：2019年融创的净负债率和资产负债率要降到70%以下 。

眼看这都要2020年了 。