但仔细观察上述两个房源我们可以发现：

7月份的房源是电梯高层的高楼层、小户型；

而8月成交的房源则是电梯高层的低楼层、大户型；

所以 ， 在两个房源面积、楼层等属性不同的时候 ， 简单的进行价格对比或者均价的计算 ， “误差”是必然存在的 。

而如何缩小这个“误差” ， 提供出最接近市场的价格走势 ， 就是大个儿的本职工作了 。

可不可以选取不同月份成交的

相似楼层、相似面积的房源 ，

进行价格对比呢？

会不会更接近真实的体感？

接近更真实的涨幅呢？

再举个例子：嘉秀新苑

7月份均价4.9w ， 8月份均价4.1w ， 降价0.8w ， 降幅约为16% 。

但其实可以看出 ， 8月份的均价是被120平那套房源拉低的 。

如果仅选取与7月份各个外在条件如楼层、面积几乎相同的约92平户型的单价来进行对比 ， 嘉秀新苑的降幅应仅为0.7% 。

而这个数字 ， 或许真的可以更接近该小区的真实涨幅 。

SO为了更精准的观察 ， 上海今年来的房价走势 ， 大个儿采用了“控制变量法” ， 重新计算出了上海今年 ， 3月份-10月份真实房价走向 。

注意：因为市面上普遍认为今年3月最为火爆 ， 是房价的“顶点” ， 所以便以3月真实成交数据为基准 ， 而11月份链家真实成交数据暂时还未出 ， 所以数据仅截止于10月份 。 另因本文的数据处理方式较为复杂 ， 所以筛选及计算过程放置文章最后 ， 感兴趣的朋友可以拉至文末了解 。

控制了哪些变量：以3月份成交数据为基准 ， 选取后续月份中 ， 相同小区、相似面积、相似楼层的成交房源价格来进行对比 。
目的是什么：最大限度的还原 ， 若该房源未在3月份出售 ， 而是在其他月份出售 ， 成交会是怎样的价格 。

房价真实走向一

下半年房价确实在跌 ， 但相隔5个月 ， 房价仅下降了约0.35%！

房价真实走向二

下半年交易周期明显拉长 ， 但相比今年3月份以前依然要短得多 。

（图中数字为处理后交易周期 ， 不能代表上海整体 ， 3月份的93天应该是因为3月市场刚刚火爆 ， 去化了一批挂牌已久的存货）

房价真实走向三

还不如3月份“跟风”去买房 ， 10月份成交价格将上涨约1.8%！

（价格为处理后的价格 ， 不能代表上海整体均价）

房价真实走向四

3月份房东接受议价的能力最强 ， 3月之后议价空间明显下降并至今稳定 。

（图中数字为处理后议价空间 ， 不能代表上海整体）

所以 ， 在控制变量了的情况下 ， 可以看出今年楼市的真实面目：

先逐渐上升至6月份 ， 再逐渐趋平略降 。

或是因为年初3月的“爆发” ， 买卖双方都对市场期待略高 ， 从而导致直到5/6月份价格持续小幅度上涨 ， 在7月份之后热情褪去 ， 造成了房价平稳中带有小幅度回落 。 但其实从整体来看 ， 今年的房价走势还是相对较为平稳的 ， 上涨及下跌幅度 ， 基本都在2%以内 。 其实这样也可以理解 ， 为什么在深圳等城市各种政策利好的当下 ， 上海却连普宅标准都不放松 。 因为现在的上海楼市 ， 健康 。

那么 ， 还有一个购房者最关心问题：

现在的房价是否真的“房价底部”呢？

大个儿认为