虽然现在的市场较年中比相对略逊 ， 并且从趋势来看 ， 或许在11/12月份 ， 价格还会略微下滑（大个儿一手消息 ， 其实11月份要比10月份成交套数更多 ， 房价是降是升一点还真说不准 ， 但无论升降 ， 幅度都应不会太大） ， 但其实10月份的真实价格 ， 依旧要比3月份要高出个1.8% ， 今年年底大概率上 ， 根本不会回到2018年的年底 。

如果是刚需购房者 ， 实在没必要蹲这1个点的价格下滑 ， 毕竟再考虑下租金 ， 购房成本真的不会差太多 。

下面奉上分环线、分区域、分总价段的3月份-10月份真实价格示意图：

分环线房价真实走向

中外环今年涨幅较高 ， 外环外房价相对更稳定 。

分总价段房价真实走向

（筛选出总价段100w以下房源数据较少 ， 成交趋势或与实际有所差异）

200-400w相对涨幅更高 ， 400-500w价格波动幅度较大 。

分区域房价真实走向

（黄浦、金山、崇明区域成交量太少 ， 暂未展示 ， 静安、长宁部分月份数据较少 ， 成交趋势或与实际有所差异）

宝山区、徐汇区、杨浦区 ， 相对涨幅较高 。

附文章内数据筛选及计算说明：

数据筛选原则：

• 共计2w余条链家真实成交数据；
  

• 以3月份成交的5000余条数据为基准 ， 在4-10月份的成交数据中筛选出同小区成交房源；
  

• 继续以3月份成交的5000余条数据为基准 ， 在上述已筛选房源中 ， 再度筛选出面积段相同（每10平划分为 1个面积段）、楼层相似（分为无电梯和有电梯 ， 其中再度分为低区、中区、高区）；

• 进行2次筛选后的房源为：最终筛选房源；
  

• 对3月份成交的5000余条数据 ， 以及近万条的最终筛选房源进行价格对比 。

数值计算公式：以平均价格走势数据计算为例：

将3月份成交房源分别与其他月份的最终筛选房源进行匹配 ， 筛选出“相似房源” ， 并计算每月“均价” 。

最终共得出14个均价 ， 因为每个月匹配的房源都不相同 ， 所以可以从上面表格中看出 ， 每个作为对比的3月份均价都各不相同 。 （因为有的3月份成交房源 ， 可能4月份并没有与其相似的房源成交 ， 但在5月份却出现了 ， 这种不确定下 ， 导致了这样的现象出现）

以第一个3月份的价格为最终基准（即与4月份匹配好的3月份均价） ， 计算4/5/6/7/8/9/10月份的最终均价 。 计算公式为：4月最终均价=4月均价／与其匹配的3月均价*最终基准（即与4月份匹配好的3月份均价）；
举例：45330/44481*44481=453305月最终均价=5月均价／与其匹配的3月均价*最终基准（即与4月份匹配好的3月份均价）；举例：45551/44484*44481=45548

最终得出上述折线图中的数字：

但因均价无法代表上海真实的成交均价 ， 只是更接近真实二手市场的体感 。 所以为避免具体数字的混淆 ， 在上文中去除了数字的展现 ， 更换为百分比 ， 即将3月均价看作100% ， 4月价格即为101.91% 。

上文中所有筛选与计算 ， 都遵循此规则 ， 包括价格、交易周期、议价空间 。