文|刘晓博

临近岁尾 ， 楼市大新闻不断 。 在苏州张家港“限售政策一日游” ， 长沙对开发商“限制利润率”等大新闻之后 ， 今天（12月12日）最大的新闻是：深圳市住建局向南方日报记者证实 ， 深圳已经取消了商务公寓的“只租不售”政策 。 2018年7月31日 ， 深圳曾出台“731楼市新政” ， 主要包含了5条内容：

1、禁止企事业单位购买商品住宅；

2、对个人新购买商品住宅限售3年；

3、各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；

4、个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售；

5、购房人离婚2年内申请住房贷款 ， 贷款比例提高 。

可以看出 ， 上述5条“新政”里有2条针对“商务公寓” ， 一个是出台了5年限售政策 ， 另外是“新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售” 。  现在 ， 深圳官方确认：“新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”的政策取消了 。  这是1个月内 ， 深圳出台第三项重大楼市政策：

深圳先是在11月11日废除了普通住宅的“豪宅税” ， 为二手房交易每套减税数万至数十万不等；其次是允许“深汕合作区”住宅上市交易 ， 而且政策颇为宽松 ， 引发了抢购潮 。 第三项政策 ， 就是取消公寓的“只租不售” 。 为什么深圳要取消公寓的“只租不售”？

原因大概有以下几个：第一 ， 在城市更新中 ， 往往会规划有商务公寓形态的住房 ， 如果不允许出售、只能出租 ， 会影响城市更新的积极性 。 第二 ， “只租不售”减少了深圳可售住房的数量 ， 住房供需矛盾会更加突出 。 此外 ， 取消公寓的“只租不售” ， 也有利于拉动经济增长 。 毕竟 ， 商务公寓不限购、不限贷 ， 能吸引增量资金流入深圳 。 需要说明的是 ， 中国各地对于公寓的定义不完全一样 。 从规划、批地到建设等环节 ， 均明确允许建设“商务公寓”的 ， 只有广东等少数省份 。 换句话说 ， 在深圳、广州等地 ， 有大量的“真公寓” 。 而内地很多城市的公寓 ， 大多是办公楼改的“假公寓” 。 当然 ， 广东也有一些“假公寓” 。 我对于深圳“真公寓”的看法是：由于存量不大（最终可能不会超过20万套） ， 其中两端的产品——特别高端的 ， 以及配套好的小户型 ， 都有投资价值 。 但公寓税费比较高 ， 只能贷款10年 。 另外 ， 深圳的公寓不限购、不限贷 ， 只限售 。

今年以来 ， 对于粤港澳大湾区的城市来说 ， 经济增长面临双重挑战：一是中美贸易摩擦 ， 美方针对的企业大多在深圳、在大湾区；二是香港乱局 ， 除了对香港影响巨大 ， 也明显累及深圳、澳门、珠海 。

10月16日 ， 香港特首林郑月娥在施政报告中宣布了针对楼市的系列利好 ， 比如——“首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限 ， 将由现时400万港元提升至800万港元；可申请最高八成按揭贷款的楼价上限 ， 由600万港元提升至1千万港元” 。 港府公布的系列利好 ， 对稳住香港楼市起到重要作用 ， 一度还引发了二手房卖方的“返价” 。 在这个背景下 ， 深圳、珠海也都有针对楼市的利好 。

放眼全国 ， 随着稳增长压力加大 ， 也有越来越多的城市微调政策 。 比如上海 ， 其首套房贷款利率一直是全国最低的 ， 即便是央行推出LPR新政 ， 规定首套房利率不得低于5年以上期限LPR基准利率后 ， 上海仍然突破了这个底线 。 另外 ， 上海还在8月6日宣布了临港新片区的人才购房新政：一是把外地人购房需要的5年社保（个税）降低为3年 ， 二是允许未婚人士买房（此前非沪籍单身人士在上海无购房资格） 。

也就是说 ， 在过去4个月时间里 ， 中国5大一线城市里 ， 上海、香港和深圳都出台了“楼市新政” ， 给楼市传递了政策利好 。 现在 ， 就差北京和广州了 。 而北京和广州 ， 目前楼市也比较低迷 ， 房价处于持续探底之中 。 今天还有一个数据值得关注：融360大数据研究院监测数据显示：10月、11月两个月里 ， 首套房贷款平均利率最低的十大城市中 ， 北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部上榜 。 要知道 ， 香港房贷利率不到内地的一半 。 所以 ， 北上广深港都可以跻身中国房贷利率最低的10大城市 。 不要忽视这个现象！今年1月 ， 就出现过北上广深“同框”10大房贷利率最低城市 。 房贷利率是最重要的楼市调控工具 ， 利率高低是央行确定基准 ， 各地央行和当地政府确定上浮比例 。