首先 ， 房地产公司降价促销

毫无疑问 ， 恒大集团已经成为中国第一家敢于率先大规模降价的房地产企业 。 恒大集团作为国内房地产业的领导者 ， 在国内房地产业中拥有更大的“话语权” 。 很多房地产企业和炒房者看到恒大集团这样的做法 ， 终于坐不住了 ， 纷纷开始跟风 ， 急切地想要处理好手中的房子 。 从目前市场来看 ， 恒大集团并不是唯一的企业 ， 碧桂园、万科等部分地产巨头 ， 也开始不同程度降价 。

可以预见 ， 房地产企业在市场不景气和政府的严格监管的双重压力下 ， 已经陷入了两难的境地 ， 我相信他们未来的日子不会太容易 。 房地产企业的首次降价可能是中国房地产市场进入新时代的一个转折点 。

二是土地流拍市场逐步降温

在政策调控和融资紧张的背景下 ， 土地市场溢价率连续三个月下降 ， 土地市场溢价率也在进一步下降 。 一方面 ， 这是因为实行““限地价、限房价””的城市数量增多 ， 拿地要求更多 。 另一方面是受融资趋紧的影响 ， 住房企业现金流吃紧 。

数据显示 ， 土地拍卖现象在7月份急剧增加 ， 并没有在8月份停止 。 2011年8月1日 ， 昆明、成都、合肥、青岛等重点城市共拍卖26块土地 。 常州、佛山、嘉兴等三四线城市也有少量的浮动拍卖 。

克而瑞数据显示 ， 由于企业融资环境再度收紧 ， 企业拿地更加谨慎 ， 7月土地流拍地块数量相比6月明显上升 ， 并且流拍增加的现象在8月份依然延续 。 8月1日~11日 ， 重点城市已经有26块土地流拍 ， 比7月同期近乎翻番 。 无论如何 ， 住房和土地市场正在降温 。

第三 ， 减少库存

中国的住房去库存化始于2015年 ， 上图反映了这一过程：从上图2011年至2014年的数据可以清楚地看出 ， 房地产库存正在迅速积累 ， 而在建的房屋越来越多 ， 购买的房屋却越来越少 。 显然 ， 2011-2014年和2015-2017年的开工销售比数据形成了鲜明对比 。 这就是为什么房地产被去库存 。 2018年前5个月 ， 新开工住房5.3亿平方米 ， 商品房销售4.9亿平方米 。

这是一个非常大的变化 ， 它反映了一个事实 ， 即在2018年 ， 中国的房地产市场已经发生了不小的变化 ， 在过去三年里 ， 售出的住宅单元比开工的要多 。 换句话说 ， 2018年中国的住房开工 ， 供求结构也发生了大逆转！

除少数地区外 ， 全国住房市场的去库存化已经结束 。 意味着下一个住房市场少了持有大量现金的拆迁户 ， 对市场购买力的影响可想而知 ， 尤其是那些前期过度依赖棚户区改造的三四线 ， 更是如此 。

总而言之 ， 楼市出现的这三大逆转 ， 是我们可以看到的 ， 这也说明中国楼市的“破局”出现了 ， 说到根本上还是房价是否会下跌的问题 ， 如果未来房价下跌会降低多少？房地产大亨潘石屹给出了自己的见解 ， 他给出底线 ， 即20%就是中国房价下跌的底线 ， 如果超过这一数值 ， 多数房地产公司就不复存在了 。

正所谓“春江水暖鸭先知” ， 那些从事房地产行业的大佬比我们更有发言权 ， 他们的言行举动会给我们不少暗示 ， 首富李嘉诚靠房地产发家 ， 赚了几十年的钱 ， 但是在最近几年他却完全退出了房地产市场 ， 并且表示 ， 不会赚光楼市的最后一个铜板；而首富王健林也是靠地产发家 ， 他的万达集团我们都非常熟悉 ， 然而他在这两年也开始走上轻资产之路 ， 这些信号都在说明一个问题：房地产大势已去 。 而李嘉诚在离开房地产之前也有过看法 ， 他认为有三种人会有麻烦 。

三种人有“大麻烦”

房地产开发商

在过去40年的房地产开发中 ， 中国的房地产公司一直有利可图 ， 房价一直在上涨 ， 资本政策一直是非常宽松的 ， 房地产公司既有开发资本又有市场 ， 很容易赚钱 。 所以这些年来我国的房地产企业越来越多 。 然而 ， 这一现实最终在今年被打破 。 国家没有把房地产作为刺激经济发展的手段 ， 也开始限制资本非法流向房地产业 。 此外 ， 房企融资渠道也被收紧 ， 现在房企 ， 卖房并不容易 。 今年到目前为止 ， 中国已有400多家房地产企业破产 ， 许多小型房地产企业正徘徊在破产的边缘 。 毫无疑问 ， 住房企业“冬天”来了！