----日本房价崩盘记忆：当年那些“没买”房子的人 ， 后来都怎么样了?//----

日本在1983 - 1990年间发生了严重的房地产泡沫 。 房地产归根到底其实是一个信用现象 。 长期的信用增长催生了房地产泡沫 ， 当信用扩张再也无法跟上指数增长的速度后 ， 缺口越来越大 ， 房地产就崩盘了 。

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以东京为例 ， 一个地标--东京帝国广场广场下面一平方英里土地的价格 ， 两块相加的价格竟然比整个加利福尼亚的土地价值还高 ， 而一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格 。

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房地产开发商也依靠大量利率低廉的融资 ， 大量拿地 ， 过度开发 ， 新区不断扩张 ， 以满足市场需求 。 人们买入房产之后 ， 并不居住 ， 这导致大量房子被空置 。

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当年的情形 ， 随处可见的排队抢房 ， 房子不够卖 ， 也开始摇号买房 ， 一套房子几千人抢购 ， 开盘房子就被一扫而空 。

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房地产泡沫破裂 ， 一夜之间 ， 有价无市出现了 ， 房价下跌 ， 开发商率先打折促销清库存 ， 炒房者随即抛售房产 ， 后知后觉的普通家庭也加入到了卖房还贷款的行列 。

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房价从高位便出现了断崖式的下跌 ， 房价暴跌了65% ， 很多银行和企业家都背上了不良债务 ， 这一场“闹剧” ， 足足给日本留下了将近6000亿美元的坏账 。 上万企业家和个人因为还不起债务又或者是巨大的经济压力之下选择了自杀 。

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没有失业的家庭也遭遇普遍降薪 ， 然而无力偿还房贷 ， 只好变卖家产 ， 汽车 ， 以及所有值钱的物件 。 一部分房子被银行收回的人 ， 只能露宿街头 ， 蓬头垢面 ， 成为流浪汉 ， 捡垃圾为生 。 不少女性走上深夜街头 ， 从事一些\"见不得\"人的勾当来换钱 。

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一个日本官员曾说到 ， 如果再熬一个冬天的话 ， 日本将只剩下两种人 ， 一种是死人 ， 另外一种就是濒临死亡的人 。 当时不少中产家庭\"一夜返贫\" ， 直到十几年后 ， 仍然没有缓过来 。

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房价崩盘前没有买房的人可以说是非常幸运的 ， 因为当时的日本房价确实大幅下跌 ， 例如 ， 崩盘前的房价是15亿日元 ， 崩盘后直接跌至700万日元 。 如果折算成人民币 ， 就等于几千万的房屋直接变成了几十万的 。 真是太糟糕了 。

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崩盘之后 ， 那些原来没有买房的人买了房子吗?实际上 ， 那时即使他们有能力购买房屋 ， 也很少有人购买了 。 原因很简单 ， 每个人都担心房价会继续下跌 ， 所以没人买 。

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今天日本的租赁系统是导致日本人普遍不买房的一个因素 ， 日本的租赁系统非常完善 ， 而且日本人租房的成本不会超过工资的20% ， 在日本租房比购房更具成本效益 。

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现在日本的房价仍处于最近10年的新谷底 。 以\"租购并举、共有产权房以及房产税\"等政策措施为主的一套组合拳 ， 通过发展租购并举 ， 让大量公租房、廉租房、人才公寓 ， 以及推出租赁用地 ， 试点集体用地租赁房等进入市场 ， 国家想通过大量供应租赁房把租金降下来 。

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日本房价的一个算法是 ， 一个工作10-15年的普通职员 ， 可以用他的积蓄购房 。 如果把这个标准放到北京 ， 假定人均年薪8万元人民币 ， 每年能攒5.5万元 ， 那么北京房价就应在55万-82.5万元人民币之间 。 这样说来 ， 日本房价算是比较便宜的 。

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不过 ， 即便是如此便宜的房价 ， 很多日本人也并不买账 ， 还是采用租房的方式生活 ， 加上日本对房屋的继承要征收大笔遗产税 ， 每年还要征收固定资产税等 ， 使炒房成了一个亏本买卖 。