----楼市奏响“终章”！房企抢工期 ， 水泥一抠就掉 ， 专家：明年小心点//----

\">2019年的房地产 ， 告别了过去几年的“普涨”行情 ， 终于迎来了“分化” 。

比如行业格局的变化 ， 碧恒万的业绩一个比一个亮眼 ， 代价是破产的开发商越来越多 。

房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速 ， 预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元 。

划重点：超过16万亿的成交额 ， 17亿平米的销售面积 ， 今年卖出去的房子 ， 不管总价还是面积 ， 都创出了历史新高 ， 碧桂园、恒大最近几个月的业绩 ， 也纷纷创出了历史记录 。

与此同时 ， 根据《经济参考报》在12月12日的统计 ， 截至11月底 ， 房地产企业破产数量已经超过450家 ， 超过2018年全年的破产数量 ， 12月的数据还没有出 ， 加上的话会更多 。

这就是现在的房地产市场：大鱼吃小鱼的同时 ， 小鱼却连“虾米”也吃不到 ， 大鱼们却越来越肥 。

为什么中小开发商的生存环境越来越差？

之所以大量开发商倒闭 ， 与房企“抢工期” ， “急着施工”有很大关系 。

统计局数据显示 ， 1~10 月份 ， 房地产开发企业房屋施工面积 854882 万平方米 ， 同比增长达9.0% 。

这么多房子在施工 ， 竣工交房的比例 ， 又有多少？

有专家预计 ， 假设今年维持去年11%的施工转竣工比例（实际上大概率会高于去年） ， 全年竣工面积同比增速将达到1.4% ， 而目前增速仅为-8.6%！

也就是说 ， 现在市面上绝大部分的房子都处于施工状态 ， 完成主体安装并竣工的很少 。

对大量的中小房企来说 ， 加快施工是迫不得已 ， 以前房价高涨时拿了太多地 ， 这些土地都闲置在那里 ， 没有转化为在建楼盘 。

等到今年调控收紧了房企的“钱袋子” ， 银行贷款、信托、公司债全线退潮 ， 现金流急剧短缺 ， 只能靠甩卖手中的楼盘 ， 转卖旗下的项目来补充资金 ， 只有不停的赶工期 ， 才能如期交房 ， 避免公司破产 。

上文所说倒闭的几百家房企 ， 就是因为赶工速度慢 ， 债务压身 ， 跟不上其他同行的步伐才倒下的 。

既然是赶工期 ， 就意味着房屋质量跟原来没法比 。

最近连央视都在关注这样的事 ， 近日 ， 央视财经等多家媒体报道称 ， 浙江某市的在建楼盘出现质量问题 ， 有业主称“梁柱轻轻一抠 ， 混凝土就会掉落” ， “天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂” 。

发现质量问题后 ， 业主与开发商共同选定了5家检测单位 ， 对已经封顶的40栋建筑进行了检测 ， 检测项目主要包含混凝土强度、钢筋保护层厚度等相关内容 ， 检测结果都有“不符合设计要求 ， 达不到使用要求”几个字 。

水泥一抠就掉 ， 这是什么概念？

开发商为了仓促交房 ， 用的材料是否劣质暂且不谈 ， 至少施工、监理、总包、分包各单位肯定脱不了干系 。

要知道 ， 这可是知名房企旗下的高端楼盘 ， 产品类型包括叠墅、排屋和小高层洋房三种 ， 总价在300万元到1500万元不等 ， 能买得起这样房子的人 ， 无一不是我们眼中的成功人士 。

连这样的楼盘都能变成“豆腐房” ， 刚需们买的高容积率、高密度的高层住宅 ， 在赶工期的环境中会变成啥样 ， 就可想而知了 。

经济学家李迅雷今年说过一段话：记得2017年的博鳌论坛上 ， 我提出房地产的拐点或发生在2020年前后 ， 颇受争议 。 如今 ， 我依然认为基本确认拐点了 。 有人期望房价长期走平 ， 不可能！走平对于贷款投资性买房者而言 ， 就是亏损套牢 ， 全球没有走平案例 ， 因为这不符合资产特性 。