对中国房地产企业来说 ， 2019年是艰难前行的一年 ， 也是把握机会逆势突围的一年 。 在“严调控、去杠杆”的大背景下 ， 房地产行业在2019年进入新的发展阶段 ， 这已是业界共识 。

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随机采访了几个不同条线的地产界“老司机” ， 得到的答案或许能折射出中国房地产行业的现实生态 。

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“房难卖 ， 业绩压力很大 ， 不得不支付渠道费找购房者 ， 有的城市渠道费居然高到要支付10个点 。 ”一位具有多年操盘经验的地产业内人士向记者诉苦 。

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一位主管融资的地产业内人士则表示 ， “能用的融资工具都用了 ， 除了上半年有窗口期外 ， 总体来说 ， 低成本的钱市面上难寻 。 ”

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一位主管土地投拓工作的地产业内人士比上述两位更为焦虑 ， “我感觉今年休息的时间最多了 ， 已经有被裁掉的危机感 。 ”

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林林总总 ， 正如龙湖集团掌舵人吴亚军在一次业绩会上所称 ， 水大鱼大、蒙眼狂奔的时代已经一去不复返 。 调控的趋严、规模之争的愈演愈烈、融资的收紧、“大鱼吃小鱼”的并购频发 ， 都让地产行业从业者感受到了一丝丝寒意 。

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即将过去的2019年 ， 有些城市的楼市量价双双回落 ， 有些地区的部分项目则一房难求；有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛 ， 有的房企则频现债务危机只能断臂求生；有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部” ， 有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……这就是2019年的房地产市场 ， 寒意与生机并存 。

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收官月 调控政策仍层出不穷

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在2019年的收官之月 ， 各地针对房地产市场的调控政策仍层出不穷 ， 调控的方式和火候也“冷热不一” 。

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2019年12月11日 ， 湖南省长沙市发改委发文 ， 对商品房价格构成进行规范 ， 并将商品房平均利润率限定在6%-8% 。 12月12日早间 ， 长沙市发改委回应称 ， 这是长沙2017年新政有效期满后的延续 ， 且仅适用于成本法监制商品住房 。

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同样是在12月11日 ， 江苏省张家港市房产交易中心工作人员称 ， 取消限售过户的政策已经停止 。

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12月25日 ， 浙江省温州市发布《温州市人才住房销售并举实施办法》 ， 该政策提及 ， 优秀人才可享受配售型人才房售价打5折-7折优惠 ， 配租型人才房租金打3折优惠 。

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“今年的楼市政策一直是双向调控 ， 既有放松 ， 又有收紧 。 ”中原地产首席分析师张大伟指出 ， 在地方政府紧锣密鼓的政策调整下 ， 2019年年初至今 ， 房地产调控次数合计达575次 ， 远超去年全年的450次 。

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　　值得关注的是 ， 多城密集启动人才政策与购买住房资格往往是相关联的 ， 这是2019年楼市政策的最大特点之一 。 据中原地产研究中心统计 ， 仅在11月份 ， 就有超过20个城市发布各类人才吸引政策 ， 佛山、南京、上海、成都、中山等近十个城市发布的人才政策都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容 。 从全年来看 ， 全国已有超过170个城市发布各种人才政策 ， 与2018年同比增幅超过40% 。

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但总体来看 ， 此轮调控政策的总基调仍是趋严、趋稳 。 随着近两年各种调控政策的轮番出台 ， 一度狂热的楼市开始被导入理性通道 。

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据国家统计局数据 ， 今年11月份 ， 70个大中城市新建商品住宅中 ， 仅44个城市房价上涨 ， 较10月份再减6城；房价下滑城市增至21个 ， 为年内最高 ， 一线城市广州也进入跌幅前十 。

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在与《证券日报》记者交流时 ， 多位地产企业管理层和一线地产业内人士均表达了“楼市已经进入调整期”的观点 。

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增量市场“天花板”还未降临

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虽然身处政策调控的寒冬 ， 但房地产市场的机遇也不少 ， 因为中国房地产增量市场的“天花板”还未降临 。 从目前来看 ， 一二线核心城市依旧维持较高的销售水平；三四线城市的楼市成交量虽然明显降速 ， 但并未失速 。